Επιστολή στον Υφυπουργό ΥΠΕΝ κ. Νικόλαο Ταγαρά απέστειλε το Τμήμα Ανατολικής Κρήτης του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας με προτάσεις τροποποίησης Ν 4759/2020, που αφορούν την εκτός σχεδίου δόμηση. Αναφέρουν:
Αξιότιμε κ. Υφυπουργέ,
Σε συνέχεια της πρόσφατης τηλεδιάσκεψης και έπειτα από μελέτη του νόμου 4759/2020 σας αποστέλλουμε τις επισημάνσεις και τους προβληματισμούς μας, πιστεύοντας ότι θα συμβάλλουν στην βέλτιστη τροποποίηση του Ν. 4759/2020, το οποίο έχει προκαλέσει διάσταση απόψεων μεταξύ των ειδικών σε πολλά ζητήματα, με προεξέχον το τι ισχύει πλέον σε περιοχές όπου υπάρχει σχεδιασμός πρώτου επιπέδου, δηλαδή ΣΧΟΟΑΠ και ΓΠΣ.
Είναι σε όλους γνωστό , ότι ο τέως υπουργός ΥΠΕΝ κ. Χατζηδάκης και ο τέως Υφυπουργός κ. Οικονόμου διαβεβαίωναν ότι δεν επηρεάζονται από τις διατάξεις του κεφαλαίου Γ, οι περιοχές που διαθέτουν τον προαναφερόμενο σχεδιασμό. Η άποψή μας είναι ταυτόσημη, αλλά το συμπέρασμα αυτό δεν εξάγεται σαφώς από τα γραφόμενα του Ν. 4759/2020.
Επικεντρωνόμαστε στο κεφάλαιο Γ «Ρυθμίσεις για την εκτός σχεδίου δόμηση και τους οργανωμένους υποδοχείς» και συγκεκριμένα:
1) Η ΔΙΑΤΑΞΗ ΠΟΥ ΔΗΜΙΟΥΡΓΕΙ ΠΡΟΒΛΗΜΑ : Στο άρθρο 31 περιγράφεται ότι οι τροποποιήσεις αφορούν σε περιοχές που στερούνται σχεδιασμού, αλλά αυτό στα επόμενα άρθρα φαίνεται να αμφισβητείται, καθώς ειδικά τα άρθρα 35 έως 39 (αλλά και το 34 παρ. 3και 4) ξεκάθαρα αφορούν τροποποιήσεις που
εφαρμόζονται παντού.
ΓΙΑΤΙ ΑΠΟΤΕΛΕΙ ΠΡΟΒΛΗΜΑ : Διότι προκαλεί σύγχυση
ΠΡΟΤΑΣΗ: Τα άρθρα 31 έως 34 και το 40 πρέπει να γίνουν ειδικό κεφάλαιο με τίτλο «ΡΥΘΜΙΣΕΙΣ ΓΙΑ ΤΗΝ ΕΚΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ ΔΟΜΗΣΗ ΣΕ ΠΕΡΙΟΧΕΣ ΠΟΥ ΣΤΕΡΟΥΝΤΑΙ ΧΩΡΟΤΑΞΙΚΟΥ ΣΧΕΔΙΑΣΜΟΥ ΠΡΩΤΟΥ
ΕΠΙΠΕΔΟΥ».
Ομοίως, τα άρθρα 35 έως 39 πρέπει να αποτελούν χωριστό κεφάλαιο, καθώς περιέχουν τροποποιήσεις της νομοθεσίας τουριστικών και λοιπών εγκαταστάσεων που εφαρμόζονται παντού και όχι μόνο σε περιοχές που στερούνται χωροταξικού σχεδιασμού.
2) Η ΔΙΑΤΑΞΗ ΠΟΥ ΔΗΜΙΟΥΡΓΕΙ ΠΡΟΒΛΗΜΑ : Το άρθρο 31 είναι εντελώς ασαφές καθώς δεν γίνεται κατανοητό το για ποιες περιοχές δεν υπάρχει καμιάς μορφής σχεδιασμός, δεδομένου ότι υφίστανται Εθνικό Χωροταξικό Πλαίσιο, Ειδικά Χωροταξικά Πλαίσια, Περιφερειακά Χωροταξικά Πλαίσια και τόσοι άλλοι σχεδιασμοί, όπως ΣΧΟΟΑΠ, ΓΠΣ, ΖΟΕ κτλ. ,
ΓΙΑΤΙ ΑΠΟΤΕΛΕΙ ΠΡΟΒΛΗΜΑ : Δεδομένης της ύπαρξης όλων των προαναφερόμενων χωροταξικών πλαισίων, δεν υφίσταται καμία περιοχή στη χώρα, για την οποία να μην υπάρχει καμιάς μορφής σχεδιασμός
ΠΡΟΤΑΣΗ: Να αντικατασταθεί το «καμίας μορφής σχεδιασμός» με το «χωροταξικός σχεδιασμός πρώτου επιπέδου» πχ. ΣΧΟΟΑΠ, ΓΠΣ, ΖΟΕ, ΠΔ, Υπουργικές Αποφάσεις κλπ
3) Η ΔΙΑΤΑΞΗ ΠΟΥ ΔΗΜΙΟΥΡΓΕΙ ΠΡΟΒΛΗΜΑ : Στο άρθρο 32 παρ. 1, απορία προκαλεί το γιατί δεν περιγράφονται με σαφήνεια τα «εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου» δηλαδή τα ΣΧΟΟΑΠ και τα ΓΠΣ, δεδομένου ότι λοιπά εργαλεία όπως η ΖΟΕ και το ν.δ. περιγράφονται με λεπτομέρεια. Επίσης, δε διευκρινίζεται αν στα παραπάνω εντάσσονται και οι αποφάσεις του Υπουργού Πολιτισμού που ομοίως καθορίζουν χρήσεις γης, όρους και περιορισμούς δόμησης.
ΓΙΑΤΙ ΑΠΟΤΕΛΕΙ ΠΡΟΒΛΗΜΑ : Διότι προκαλεί σύγχυση, στο αν οι παρακάτω διατάξεις εφαρμόζονται εντός περιοχών με ΣΧΟΟΑΠ, ΓΠΣ, κλπ
ΠΡΟΤΑΣΗ: Να προστεθούν τα ΣΧΟΟΑΠ τα ΓΠΣ και οι αποφάσεις του ΥΠ.ΠΟ.
4) Η ΔΙΑΤΑΞΗ ΠΟΥ ΔΗΜΙΟΥΡΓΕΙ ΠΡΟΒΛΗΜΑ : Στο άρθρο 32 η παρ.2 πρέπει υποχρεωτικά να αφαιρεθεί καθώς προκαλεί τεράστια σύγχυση.
ΓΙΑΤΙ ΑΠΟΤΕΛΕΙ ΠΡΟΒΛΗΜΑ : Διότι ενώ στο άρθρο 31 αναφέρεται ότι το κεφάλαιο αυτό μνημονεύει περιοχές όπου δεν υπάρχει σχεδιασμός, στο αμέσως επόμενο άρθρο (32.2) γίνεται αναφορά σε περιοχές
όπου εκπονείται σχεδιασμός. Επιπλέον, με τη φράση «και να μην λειτουργούν ανταγωνιστικά προς τις χρήσεις γης στις περιοχές εντός σχεδίου» δημιουργείται περαιτέρω σύγχυση, καθώς ήδη από τα ΣΧΟΟΑΠ
έχουν καθοριστεί χρήσεις στις εκτός σχεδίου περιοχές, που πολλές είναι όμοιες με τις εντός σχεδίου. Ποιες χρήσεις δεν θα λειτουργούν ανταγωνιστικά, δεδομένου ότι όλες οι βασικές χρήσεις (κατοικία, καταστήματα, γραφεία κλπ.) υφίστανται στις εντός σχεδίου περιοχές; Επίσης, τόσο η επόμενη όσο και η
μεθεπόμενη πρόταση δημιουργούν σύγχυση και απορίες σχετικά με τους όρους δόμησης. Αν η παράγραφος λειτουργεί ως κατεύθυνση για τα μελλοντικά ΤΠΣ, θα έπρεπε να βρίσκεται σε χωριστό άρθρο με άλλον τίτλο.
ΠΡΟΤΑΣΗ: Να αντικατασταθεί το «καθορίζονται» με το «θα καθοριστούν» και να αφαιρεθεί η ανταγωνιστικότητα των χρήσεων.
5) Η ΔΙΑΤΑΞΗ ΠΟΥ ΔΗΜΙΟΥΡΓΕΙ ΠΡΟΒΛΗΜΑ : Στο άρθρο 33 παρ. 1, μειώνεται το ποσοστό κάλυψης σε 10%.
ΓΙΑΤΙ ΑΠΟΤΕΛΕΙ ΠΡΟΒΛΗΜΑ : Είναι τεράστια μείωση για επαγγελματικές χρήσεις. Τα βιοτεχνικά είχαν 30%, υπεραγορές 20%, εμπορικές αποθήκες 20%-40%. Είχαν γίνει αγορές για οικοδόμηση τέτοιων μονάδων και τα ακίνητα αχρηστεύονται. Επίσης οι υφιστάμενοι οργανωμένοι βιοτεχνικοί υποδοχείς
είναι ελάχιστοι και οι διαδικασίες δημιουργίας νέων καθυστερούν αφάνταστα.
ΠΡΟΤΑΣΗ : Να υπάρξουν διαφοροποιήσεις στο ποσοστό κάλυψης, όπως προβλέφθηκε για τα ξενοδοχεία ή τουλάχιστον διατήρηση των προϋφιστάμενων ποσοστών κάλυψης για δύο χρόνια (αντίστοιχη ρύθμιση
όπως με τις μεταβατικές διατάξεις του άρθρου 40), ώστε να μην απαξιώνεται άμεσα η ακίνητη περιουσία και να δοθεί ένα μικρό περιθώριο σε όσους σκόπευαν να ανεγείρουν επαγγελματικές μονάδες να το κάνουν.
6) Η ΔΙΑΤΑΞΗ ΠΟΥ ΔΗΜΙΟΥΡΓΕΙ ΠΡΟΒΛΗΜΑ : Στο άρθρο 33 παρ. 3γ, 3ε, 3στ, 3ζ οι παρεκκλίσεις δίνονται με Απόφαση Υπουργού ΥΠΕΝ μετά από απόφαση ΚΕΣΥΠΟΘΑ
ΓΙΑΤΙ ΑΠΟΤΕΛΕΙ ΠΡΟΒΛΗΜΑ : Είναι αδιανόητο ότι για τέτοιες αποφάσεις ρουτίνας πρέπει να απασχολείται ο Υπουργός και το Συμβούλιο ΚΕΣΥΠΟΘΑ στην Αθήνα. Τόσο η καθυστέρηση όσο και η ταλαιπωρία των ενδιαφερομένων θα είναι τεράστια.
ΠΡΟΤΑΣΗ : Οι παρεκκλίσεις του άρθρου 33.3 γ, ε, στ, ζ και αντίστοιχες να εκδίδονται με απόφαση Συντονιστή Αποκεντρωμένης Διοίκησης έπειτα από απόφαση του ΣΥΠΟΘΑ της Περιφερειακής Ενότητας.
7) Η ΔΙΑΤΑΞΗ ΠΟΥ ΔΗΜΙΟΥΡΓΕΙ ΠΡΟΒΛΗΜΑ : Στο άρθρο 33δ και ε δεν αναφέρεται η μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση για τα γήπεδα με εμβαδόν κάτω των 4 στρ.
ΓΙΑΤΙ ΑΠΟΤΕΛΕΙ ΠΡΟΒΛΗΜΑ : Διότι η λογική υπαγορεύει ότι δε γίνεται να χτίζουν πάνω από 186, όμως ο τύπος υπολογισμού από το ΠΔ του 1985 δεν έχει τροποποιηθεί, άρα ορθώς συμπεραίνουμε ότι χτίζουν 200 μ2. Το πρόβλημα εντοπίζεται στην κατηγορία με εμβαδόν γηπέδου από 1.200 μ2 έως 2.000 μ2
ΠΡΟΤΑΣΗ : Να διευκρινιστεί πόση είναι η επιτρεπόμενη δόμηση σε γήπεδα μικρότερα των 4 στρ , όπου θεωρούμε ότι δεν πρέπει να μειωθεί στα 186 τμ, δεδομένου ότι έχουν απελπιστικά μικρό περιθώριο για να οικοδομηθούν
8) Η ΔΙΑΤΑΞΗ ΠΟΥ ΔΗΜΙΟΥΡΓΕΙ ΠΡΟΒΛΗΜΑ : Στο άρθρο 33 παρ 6 απαιτείται συνολική αναδιατύπωση
ΓΙΑΤΙ ΑΠΟΤΕΛΕΙ ΠΡΟΒΛΗΜΑ : Φαίνεται να απαγορεύει τη συνένωση μη άρτιων για δημιουργία αρτίου με εμβαδόν 4 στρ και πρόσωπο 45 μ (η 25 μ σε αγροτικό) αλλά και τη συνένωση μη αρτίων για τη δημιουργία μη άρτιου , που και τα δύο πρέπει να συνεχίσουν να ισχύουν
ΠΡΟΤΑΣΗ : Στη διατύπωση θα μπορούσε να προστεθεί : Πέραν των ήδη ισχυουσών δυνατοτήτων, επιτρέπεται στις εκτός σχεδίου περιοχές η δημιουργία αρτίου και οικοδομήσιμου γηπέδου με συνένωση
υπό τις εξής προϋποθέσεις :
9) Η ΔΙΑΤΑΞΗ ΠΟΥ ΔΗΜΙΟΥΡΓΕΙ ΠΡΟΒΛΗΜΑ : Στο άρθρο 34 υπάρχει μια σύγχυση καθώς ορισμένες ρυθμίσεις αφορούν σε τουριστικές εγκαταστάσεις εκτός ΣΧΟΟΑΠ και ορισμένες είναι γενικές και αφορούν σε όλα.
ΓΙΑΤΙ ΑΠΟΤΕΛΕΙ ΠΡΟΒΛΗΜΑ : Σίγουρα οι παράγραφοι 3, 4 και μάλλον οι 2 στ και 2 ε αφορούν όλες τις τουριστικές εγκαταστάσεις ενώ οι υπόλοιπες τις εκτός ΣΧΟΟΑΠ περιοχές. Διαφορετικά δεν είναι λογικό να ζητείται μεγαλύτερη εισφορά γης σε ξενοδοχείο εκτός ΣΧΟΟΑΠ από ξενοδοχείο σε εκτός ΣΧΟΟΑΠ περιοχή.
ΠΡΟΤΑΣΗ : Πρέπει να υπάρξει διαχωρισμός σε άλλο άρθρο των γενικών διατάξεων (3, 4 , 2στ και 2ε)
10) Η ΔΙΑΤΑΞΗ ΠΟΥ ΔΗΜΙΟΥΡΓΕΙ ΠΡΟΒΛΗΜΑ : Τα άρθρα 35 έως και 39 επιβάλλεται να τοποθετηθούν σε ανεξάρτητο κεφάλαιο, δεδομένου ότι δεν πραγματεύονται τον περιορισμό της δόμησης σε περιοχές που στερούνται χωροταξικού σχεδιασμού. Γενικά, όλα κινούνται προς την θετική κατεύθυνση, αλλά προτείνουμε η άριστη πρωτοβουλία του άρθρου 37 με τα μικτά τουριστικά καταλύματα μικρής κλίμακας να εφαρμόζεται με ελάχιστο εμβαδόν γηπέδου τα 30 στρέμματα ώστε να δώσει τη δυνατότητα στην μικρομεσαία επιχειρηματικότητα να χρησιμοποιήσει την επιλογή αυτή.
11) Η ΔΙΑΤΑΞΗ ΠΟΥ ΔΗΜΙΟΥΡΓΕΙ ΠΡΟΒΛΗΜΑ : Το άρθρο 40 παρ.1 πραγματεύεται τις μεταβατικές διατάξεις.
Συνεχίζουμε να πιστεύουμε ότι η κατάργηση της οικοδόμησης των μικρών γηπέδων (μικρότερα των 4 στρ.) έπρεπε να συμπίπτει με την κύρωση του χωροταξικού σχεδιασμού Α’ επιπέδου (ΤΠΣ), ειδικά γνωρίζοντας τους ρυθμούς έγκρισης των πάσης φύσεως πολεοδομικών μελετών στη χώρα. Παρά την
δέσμευση για επιτάχυνση των διαδικασιών, έχουμε σοβαρές επιφυλάξεις επ’ αυτού, με βάση την εμπειρία μας. Συνεπώς υφίστανται ο κίνδυνος σε περιοχές με κατακερματισμένες ιδιοκτησίες, είτε να χαθεί οριστικά, είτε να καθυστερήσει πάρα πολλά χρόνια η δυνατότητα οικοδόμησης. Υπάρχουν αρκετοί πολίτες που, λόγω των παρατεταμένων συνθηκών οικονομικής κρίσης αδυνατούν να αξιοποιήσουν το ακίνητό τους και θα στερηθούν την εν λόγω περιουσία τους.
ΠΡΟΤΑΣΗ: Τα δυο (2) έτη μεταβατικών διατάξεων να αντικατασταθούν με τέσσερα (4).
12) Η ΔΙΑΤΑΞΗ ΠΟΥ ΔΗΜΙΟΥΡΓΕΙ ΠΡΟΒΛΗΜΑ : Άρθρο 40- Συνολικές παρατηρήσεις αναμόρφωσης επί των εδαφίων
α. Επί του πρώτου εδαφίου της παρ.1 του άρθρου 40, θα πρέπει να απαλειφθεί το χρονικό όριο των 2 ετών, ένεκα της δύσκολης οικονομικής περιόδου και των συνθηκών πανδημίας που διανύουμε, συνθήκες που δυσχεραίνουν αφάνταστα την προσπάθεια οικοδόμησης ακινήτων και να μείνει μόνον το «μέχρι την έγκριση Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου ή Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου», δηλαδή να επιτρέπεται να οικοδομούνται τα ακίνητα έως την έγκριση
των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων ή Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων.
β. Τα εδάφια (β) και (γ) της παρ.1 είναι σχεδόν ταυτόσημα. Πιθανόν ο νομοθέτης στο εδάφιο (γ) της παρ.1 να θέλει να εννοήσει όλες τις δημοτικές οδούς και όχι μόνον τις κύριες δημοτικές κατά την έννοια του τελευταίου εδαφίου της παρ.2 του αρθ.1 του από 24.05.1985 Π.Δ./ΦΕΚ
270Δ/31.05.85.(π.χ. αυτές που ενώνουν δυο οικισμούς, ένα οικισμό με επαρχιακή ή εθνική οδό κτλ), πράγμα όμως που θα πρέπει να αποσαφηνιστεί, διότι ελλοχεύει ο κίνδυνος παρερμηνειών.
γ. Επί των εδαφίων (ε) και (στ) της παρ.1 του αρθ.40 θα πρέπει να σημειωθεί ότι αυτές δεν έχουν μεταφερθεί αυτούσιες όπως αναφέρονται στα εδάφια (γ) και (δ) της παρ. 2 του αρθ.1 του από 24.05.1985 Π.Δ./ΦΕΚ 270Δ/31.05.85, αλλά τροποποιημένες προς το δυσμενέστερο, δημιουργώντας κατάφορες αδικίες για αυτές τις δυο κατηγορίες γηπέδων. Έτσι π.χ. ένα ακίνητο με πρόσωπο σε εθνική, επαρχιακή, δημοτική ἠ κοινοτική οδό με εμβαδόν 750τμ, 1200τμ ή 2000τμ προϋφιστάμενο του 1962, 1964 ή 1978 (έχοντας βέβαια και το κατάλληλο πρόσωπο και βάθος), θα μπορεί να οικοδομείται για όσο διάστημα προβλέπουν οι μεταβατικές διατάξεις, ενώ το ίδιο ακίνητο, που θα έχει την ατυχία να κατατάσσεται και επί των εδαφίων (ε) και (στ) της παρ.1 του αρθ.40 δεν θα μπορεί να οικοδομείται, εάν αυτό δεν έχει τουλάχιστον 2000τμ και δεν βρίσκεται και εντός της περιμετρικής ζώνης. Ζητείται λοιπόν
η κατάργηση της συσχέτισης των εδαφίων (ε) και (στ) με το εδάφιο (δ) και η συσχέτιση αυτών με τα εδάφια (α) και (β) της ίδιας παρ.1
δ. Επίσης επί της παραγράφου 4 του αρθ.40 θα πρέπει να υπάρξει πρόνοια σε περίπτωση αρχικών απορριπτικών απαντήσεων. Π.χ. εάν κάποιος έχει πρωτοκολλήσει φάκελο με πλήρη αρχιτεκτονική μελέτη προς το οικείο Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής (περίπτωση 4δ) και λάβει απορριπτική απάντηση από το Σ.Α., θα πρέπει να δίνεται η δυνατότητα της έκδοσης οικοδομικής άδειας με βάση τους όρους δόμησης που ισχύουν πριν από την έναρξη ισχύος του παρόντος νόμου, παρά την απορριπτική απάντηση, καθόσον αυτός είχε πρωτοκολλήσει πριν από την έναρξη ισχύος του νέου νόμου.
ε. Θα πρέπει να γίνει σαφές και να διευκρινιστεί ότι τα γήπεδα που ανήκουν σε όλες τις άλλες περιπτώσεις που δεν αναφέρονται στις μεταβατικές διατάξεις του αρθ.40, συνεχίζουν να θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα, σύμφωνα με τις προγενέστερες διατάξεις, εφόσον βέβαια εμπίπτουν σε κάποια από τις περιπτώσεις του αρθ.1 του από 24.05.1985 Π.Δ./ΦΕΚ 270Δ/31.05.85.
στ. Τέλος θα πρέπει να υπάρξει διευκρίνηση και μέριμνα για το να συνεχίσουν να οικοδομούνται γήπεδα με μικρότερο από τον κανόνα πρόσωπο και βάθος που ορίζει το αρθ.1 του από 24.05.1985 Π.Δ./ΦΕΚ 270Δ/31.05.85, με εμβαδόν όμως μεγαλύτερο των τεσσάρων στρεμμάτων, που ως προς το πρόσωπο, το βάθος και το χρόνο δημιουργίας, ανήκουν σε μια από τις παρεκκλίσεις της παρ.2 του αρθ.1 του από 24.05.1985 Π.Δ./ΦΕΚ 270Δ/31.05.85, μιας και σκοπός του παρόντος νόμου, ήταν ο περιορισμός της δόμησης γηπέδων με εμβαδόν
μικρότερο των 4 στρεμμάτων.
Προτάσεις που αφορούν άλλα κεφάλαια πλην του Γ και θεωρούνται απαραίτητες είναι :
Να καθοριστεί ένας φορέας που ορίζει τη γραμματέα του ΣΥΠΟΘΑ Α , καθώς όταν ορίζονται περισσότεροι υπάρχει ο κίνδυνος να δηλώνουν όλοι έλλειψη προσωπικού και να αποφεύγουν να ορίζουν γραμματέα με άμεση συνέπεια την αδυναμία λειτουργίας του οργάνου. Επίσης για το ΣΥΠΟΘΑ Β να προβλέπεται γραμματέας και ο φορέας που τον ορίζει για αντίστοιχους λόγους.
Οι σημειακές τροποποιήσεις των ΣΧΟΟΑΠ , ΓΠΣ κλπ να γίνονται με Απόφαση Συντονιστή Αποκεντρωμένης Διοίκησης , έπειτα από απόφαση του ΣΥΠΟΘΑ της Περιφερειακής Ενότητας και όχι με απόφαση Υπουργού , έπειτα από γνωμοδότηση του ΚΕΣΥΠΟΘΑ, καθώς θα προκαλείται τεράστια καθυστέρηση με τη συμφόρηση υποθέσεων στο Υπουργείο.
Πιστεύοντας ακράδαντα πως οι προτάσεις αυτές αποσαφηνίζουν και βελτιώνουν το Ν. 4759/2021 , σας ζητούμε να τις ενσωματώσετε και να μας καλέσετε να παραστούμε στη συνεδρίαση (τηλεδιάσκεψη) της αρμόδιας επιτροπής στην Βουλή.
Με ιδιαίτερη εκτίμηση,
Για τη Δ.Ε. του ΤΕΕ/ΤΑΚ
Ο πρόεδρος Μιχάλης Χωραφάς
