Εκτός Σχεδίου Δόμηση:  Έγκλημα  κατά της ιδιοκτησίας στην Ελλάδα

Γράφει ο: Τίτος Κάββαλος, Εκπρόσωπος 33 ιδιοκτητών ακινήτων στο Σείσι

Η εκτός σχεδίου δόμηση στην Ελλάδα. Η αξία της Ελληνικής γης εξαϋλώνεται εν μια νύκτα. Γιατί;

Αφορά:

• Από σήμερα και το μέλλον, ένα εκατομμύριο (1.000.000) ιδιοκτήτες και δυο εκατομμύρια γεωτεμαχια (2.000.000). Άμεση ζημία 150 δις. 

• Από το έτος 1985 έως σήμερα ότι έχει χτιστεί στην Ελλάδα, καθώς τίθεται πλέον υπό αμφισβήτηση η νομιμότητα των κτιρίων που έχουν ανεγερθεί από το 1985 έως σήμερα, δημιουργώντας πρόσφορο έδαφος για εκβιασμούς. Άμεση και έμμεση ζημία όσο ο προϋπολογισμός του Κράτους. 

• Ένα ζήτημα που αγγίζει τον πυρήνα της ασφάλειας δικαίου στη χώρα. 

• Αντί το ζήτημα (όχι πρόβλημα) να επιλυθεί με βάση τη λογική και την υφιστάμενη νομοθεσία, παρατηρούμε να συντελείται η μεγαλύτερη, ίσως, «αναίμακτη» απώλεια περιουσίας πανελλαδικά. Ενδιαφέρεται κανένας αρμόδιος;

Οι κανόνες είναι  σαφείς:

        Όποιος ιδιοκτήτης κατείχε γεωτεμάχιο άνω των 4.000 τ.μ. εκτός σχεδίου, με τίτλο κτήσης πριν από το έτος 2003 (Ν. 3212/2003), διατηρούσε το δικαίωμα δόμησης χωρίς να απαιτείται πρόσωπο σε χαρακτηρισμένο δρόμο.

   ΕΚΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ ΔΟΜΗΣΗ : Μετά το έτος 2003, νομοθετήθηκε ότι απαιτείται• πρόσωπο σε  κοινόχρηστο δρόμο.

Ωστόσο, με πρόφαση μια μεμονωμένη απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) που αφορούσε συγκεκριμένη υπόθεση στην Πάτμο, η Διοίκηση έχει «παγώσει» την εκτός σχεδίου δόμηση. Αυτή η γενίκευση δεν σταματά μόνο τη μελλοντική ανάπτυξη, αλλά απειλεί και το παρελθόν, καθώς τίθεται πλέον υπό αμφισβήτηση η νομιμότητα των κτιρίων που έχουν ανεγερθεί από το 1985 έως σήμερα, δημιουργώντας πρόσφορο έδαφος για εκβιασμούς.

Η απόφαση 176/2023 της Ολομέλειας του ΣτΕ έκρινε ότι για να είναι οικοδομήσιμο ένα εκτός σχεδίου γήπεδο δεν αρκεί μόνο να διαθέτει την απαιτούμενη αρτιότητα, αλλά πρέπει να έχει και πρόσωπο σε νομίμως υφιστάμενο κοινόχρηστο δρόμο. Στην πράξη, όμως, αυτό δημιούργησε τεράστια αναστάτωση, καθώς σε μεγάλο μέρος της ελληνικής υπαίθρου οι δρόμοι χρησιμοποιούνται εδώ και δεκαετίες χωρίς να έχουν ποτέ αναγνωριστεί πολεοδομικά με τον τρόπο που απαιτεί πλέον η νομολογία.

• Εκατομμύρια πολίτες που απέκτησαν ακίνητα, πραγματοποίησαν μεταβιβάσεις, έλαβαν οικοδομικές άδειες ή σχεδίασαν επενδύσεις με βάση το νομοθετικό πλαίσιο που ίσχυε για δεκαετίες, βρίσκονται σήμερα αντιμέτωποι με ένα εντελώς διαφορετικό περιβάλλον. Σε πολλές περιπτώσεις δεν αμφισβητείται μόνο η δυνατότητα έκδοσης νέων αδειών, αλλά ακόμη και άδειες που είχαν ήδη εκδοθεί νόμιμα κινδυνεύουν να βρεθούν στο στόχαστρο δικαστικών προσφυγών.
• Το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας έχει προειδοποιήσει ότι, εάν δεν υπάρξει μεταβατική λύση, ενδέχεται να απαξιωθούν περισσότερα από δύο εκατομμύρια εκτός σχεδίου ακίνητα που ανήκουν σε περίπου ένα εκατομμύριο πολίτες. Ο πρόεδρός του, Γιώργος Στασινός, έχει ζητήσει να υπάρξει μεταβατική νομοθετική ρύθμιση μέχρι να ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός και η αναγνώριση των κοινόχρηστων δρόμων, επισημαίνοντας ότι σήμερα επικρατεί μια παράδοξη κατάσταση, όπου άλλες Πολεοδομίες εκδίδουν οικοδομικές άδειες και άλλες όχι.
• Ο πρόεδρος των Συμβολαιογράφων Γιώργος Ρούσκας έχει προειδοποιήσει ότι η κατάσταση δημιουργεί σοβαρούς κινδύνους για μεταβιβάσεις, αγοραπωλησίες, επενδύσεις αλλά και ήδη εκδοθείσες οικοδομικές άδειες, εκτιμώντας ότι μπορεί να ακολουθήσει κύμα δικαστικών αντιδικιών.
• Η θέση της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ξενοδόχων(Π.Ο.Ξ), η οποία κάνει λόγο για σοβαρό πλήγμα σε ξενοδοχειακές επενδύσεις και σε χιλιάδες ιδιοκτήτες που ενήργησαν καλόπιστα, ζητώντας άμεση νομοθετική παρέμβαση ώστε να αναγνωριστούν οι αγροτικοί δρόμοι που χρησιμοποιούνται επί δεκαετίες και να προστατευθούν οι οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν με βάση το τότε ισχύον θεσμικό πλαίσιο. Παράλληλα προειδοποιεί ότι το Δημόσιο ενδέχεται να βρεθεί αντιμέτωπο με σημαντικές αξιώσεις αποζημιώσεων.
• Το ΤΕΕ Πελοποννήσου τονίζει ότι το ΥΠΕΝ οφείλει να ενεργήσει τάχιστα είτε με την έκδοση νομοθετικής ρύθμισης, είτε με την έκδοση εγκυκλίου, είτε με οποιαδήποτε άλλο νόμιμο τρόπο αυτό κρίνει, έτσι ώστε να διασφαλίζεται η οικοδομησιμότητα των γηπέδων άνω των 4 στρεμμάτων μέχρι την κύρωση  του συνολικού κοινόχρηστου δικτύου.
• Είναι φανερό ότι η υπ’ αριθμ. 176/2023 απόφαση της Ολομέλειας του ΣτΕ δεν έλαβε υπ’ όψιν τις μεταβατικές διατάξεις του αρ.23 παρ.3 του Ν.3212/2003 βάσει των οποίων γίνεται ειδική μνεία, πως η περίπτωση α της παρ.1 του άρθρου 1 του Π.Δ. της 24-31.5.1985, δεν ισχύει για γήπεδα που υφίστανται κατά την έναρξη ισχύος του Ν. 3212/2003, δηλαδή προ της 31/12/2003.

Παραθέτουμε τις  βασικές  ρυθμίσεις που διέπουν διαχρονικά την εκτός σχεδίου δόμηση:

1. Νομοθετικό Διάταγμα 4-11-1928 (ΦΕΚ 231 Α’), Άρθρον 5, παράγραφος 1:

«Η εκτός των ζωνών ανέγερσις οικοδομών επιτρέπεται μόνον επί οικοπέδων κεκτημένων ελαχίστην επιφάνειαν τεσσάρων χιλιάδων (4000) τετραγωνικών μέτρων»,

2. Προεδρικό Διάταγμα 6-10-1978 (ΦΕΚ 538Δ), Άρθρον 1:

«Οι όροι και περιορισμοί δομήσεως των γηπέδων των κειμένων εκτός των ρυμοτομικών σχεδίων των πόλεων, κωμών και οικισμών ή εκτός των ορίων των νομίμως υφισταμένων προ του έτους 1923 οικισμών των στερουμένων ρυμοτομικού σχεδίου, καθορίζονται ως ακολούθως:

-Ελάχιστον εμβαδόν γηπέδου 4.000 μ2.

-Κατά παρέκκλισιν από της προηγουμένης παραγράφου θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα τα γήπεδα:

α) Τα κείμενα εντός της ζώνης των πόλεων, κωμών και οικισμών, τα οποία είχον μέχρι την 27.4.1977, ημέραν δημοσιεύσεως του από 5.4.1977 Π.Δ/τος “περί τροποποιήσεως του από 23.10.1928 Π.Δ/τος κ.λπ.” (ΦΕΚ 133 Δ`), ελάχιστον εμβαδόν 2.000 μ2.»,

3. Προεδρικό Διάταγμα 24/31-5-1985 (ΦΕΚ 270Δ’), Άρθρο 1, παράγραφος 1:

«α. Ελάχιστον εμβαδόν γηπέδου 4.000μ²

β. Για γήπεδα που έχουν πρόσωπο σε Διεθνείς, Εθνικές, Δημοτικές και Κοινοτικές οδούς ως και εγκαταλειμμένα τμήματά τους και σε σιδηροδρομικές γραμμές απαιτούνται: Ελάχιστο πρόσωπο 45μ., Ελάχιστο βάθος 50μ., Ελάχιστο εμβαδόν 4.000μ²»,

4. Νόμος 3212/31-12-2003 (ΦΕΚ 308Α’), Άρθρο 10, παράγραφος 1:

«Η περίπτωση α’ της παραγράφου 1 του άρθρου 1 του από 24/31-5-1985 Προεδρικού Διατάγματος (ΦΕΚ 270Δ’) αντικαθίσταται ως εξής: α. Ελάχιστον εμβαδόν γηπέδου 4.000μ² και πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο 25 μέτρα»

5. Νόμος 3212/31-12-2003 (ΦΕΚ 308Α’), Άρθρο 23, παράγραφος 3:

«Η περίπτωση α’ της παραγράφου 1 του άρθρου 1 του από 24/31-5-1985 προεδρικού διατάγματος, όπως αντικαθίσταται με την παρ.1 του άρθρου 10 του νόμου αυτού, δεν ισχύει για γήπεδα που υφίστανται κατά την έναρξη ισχύος του νόμου αυτού»,

6. Νόμος 4759/9-12-2020 (ΦΕΚ 245Α’), Άρθρο 32, παράγραφος 1:

Παραμένει σε ισχύ «Η νομοθεσία ιδίως δε το από 6.10.1978 Προεδρικό Διάταγμα (538Δ’) και το από 24.5.1985 Προεδρικό Διάταγμα (270Δ’), που δεν έρχεται σε αντίθεση με το παρόν».

• Από τα ανωτέρω προκύπτει πως η δυνατότητα δόμησης γηπέδων μεγαλυτέρων των 4.000 τ.μ., χωρίς απαίτηση προσώπου σε κοινόχρηστο δρόμο, αρχικά προβλεπόταν στο Ν.Δ./4.11.1928 (ΦΕΚ 231Α) «Περί όρων και προϋποθέσεων δομήσεως εντός και εκτός σχεδίου ακινήτων», διατηρήθηκε αυτούσια και στα επόμενα προεδρικά διατάγματα, στο Π.Δ./6.10.1978 (ΦΕΚ 538Δ) και στο ΠΔ/24.5.1985 (ΦΕΚ 270Δ), που εκδόθηκαν, αφού έλαβαν υπόψιν τις γνωμοδοτήσεις του ΣτΕ 781/1978 και 342/1985 αντίστοιχα.

Η Βουλή

Το ζήτημα έχει απασχολήσει και τη Βουλή, με ερωτήσεις προς το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας που επισημαίνουν ότι πολίτες οι οποίοι επένδυσαν νόμιμα, βασιζόμενοι στη νομοθεσία που ίσχυε επί δεκαετίες, βλέπουν σήμερα τις περιουσίες τους να απαξιώνονται και ζητούν άμεση νομοθετική λύση.

Το ερώτημα, όμως, που παραμένει είναι εάν μπορεί η Πολιτεία να αλλάζει στην πράξη τους κανόνες για περιουσίες που αποκτήθηκαν και αξιοποιήθηκαν με βάση το νομικό πλαίσιο που η ίδια εφάρμοζε επί δεκαετίες. Η ουσία του προβλήματος δεν βρίσκεται στη σύγκρουση μεταξύ ανάπτυξης και περιβάλλοντος. Βρίσκεται στην ανάγκη ύπαρξης ασφάλειας δικαίου.

Η υπόθεση των 33 ιδιόκτητων γεωτεμαχίων  στο Σείσι της Κρήτης ανέδειξε το μεγαλύτερο πρόβλημα σήμερα στην Ελλάδα.

Σε ένα σύγχρονο κράτος δικαίου, η τύχη μιας περιουσίας δεν μπορεί να εξαρτάται από το ποια Υπηρεσία Δόμησης θα εξετάσει τον φάκελο. Η Πολιτεία οφείλει να δώσει μία σαφή, ενιαία και εφαρμόσιμη λύση, που θα προστατεύει τόσο το περιβάλλον όσο και την ασφάλεια δικαίου. Γιατί όταν ο ίδιος νόμος εφαρμόζεται διαφορετικά, χαμένη δεν είναι μόνο η αξία μιας περιουσίας. Χαμένη είναι και η εμπιστοσύνη του πολίτη προς το κράτος.

Τι (δεν) σημαίνει «Δεδικασμένο»: Η Νομολογία του ΣτΕ

Η αντιμετώπιση αυτή από τις Πολεοδομίες (ΥΔΟΜ) βασίζεται σε μια θεμελιώδη παρερμηνεία του όρου «δεδικασμένο». Μια δικαστική απόφαση του ΣτΕ αφορά αποκλειστικά την υπόθεση που εκδικάστηκε. Αυτό δεν αποτελεί απλώς μια θεωρητική νομική άποψη, αλλά πάγια αρχή του Κώδικα Διοικητικής Δικονομίας (ΚΔΔ) που επιβεβαιώνεται μέσα από πληθώρα αποφάσεων του ίδιου του ΣτΕ:

•  Σύμφωνα με το άρθρο 197 του ΚΔΔ και τη νομολογία του ΣτΕ (π.χ. απόφαση 1123/2021), αναγκαία προϋπόθεση για την ύπαρξη δεδικασμένου αποτελεί η ταυτότητα των διαδίκων.
•  Δεν υφίσταται δέσμευση του δικαστηρίου από δεδικασμένο όταν τα υποκείμενα στις δίκες δεν ταυτίζονται.
•  Όπως επισημαίνεται και σε σειρά άλλων αποφάσεων, ένα δικαστήριο (πόσο μάλλον η Διοίκηση) οφείλει να εκφέρει αυτοτελή κρίση όταν ανακύπτουν ζητήματα σε διαφορετικές υποθέσεις, καθώς το δεδικασμένο περιορίζεται αυστηρά στο ουσιαστικό ή δικονομικό ζήτημα που κρίθηκε τελεσιδίκως για τους συγκεκριμένους διαδίκους.
•  Το δεδικασμένο πρέπει να τελεί σε άμεση και αναγκαία συνάρτηση προς το συμπέρασμα που έγινε δεκτό για τη συγκεκριμένη διαφορά.

Είναι συνεπώς νομικά έωλο να χρησιμοποιείται μια απόφαση για ένα ακίνητο σε ένα νησί (Πάτμο) ως καθολικό εμπόδιο για την αξιοποίηση ενός ακινήτου, για παράδειγμα, στο Σείσι Λασιθίου ή οπουδήποτε αλλού στην Ελλάδα. 

Ο «Φόβος» των Υπαλλήλων και το Κόστος για τον Πολίτη

Πολλές Υπηρεσίες Δόμησης αρνούνται να εκδώσουν άδειες υπό τον φόβο προσφυγών και ακυρώσεων. Όμως τα δεδομένα διαψεύδουν αυτόν τον φόβο:

•  Σε περίπτωση που μια άδεια καταλήξει στο ΣτΕ (ποσοστό μικρότερο του 1% επί των εκδοθεισών αδειών) απαιτούνται κατά μέσο όρο επτά χρόνια και πολλά δικαστήρια για να τελεσιδικήσει.
•  Η έκδοση οικοδομικής άδειας είναι ατομική πράξη, και την ευθύνη υλοποίησής της και τον κίνδυνο μιας πιθανής προσβολής τον φέρει αποκλειστικά ο ιδιοκτήτης.
•  Ενώ συζητείται διαρκώς ο φόβος ακύρωσης μιας άδειας, αγνοείται επιδεικτικά η δικαιολογημένη οργή των ιδιοκτητών που εμπαίζονται και στερούνται την αξιοπρέπειά τους.

Υπάρχει ζωή και μετά το ΣτΕ, δηλαδή μπορείς να πας στο Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο και Δικαστήριο. Πολλές υποθέσεις πανελλαδικά δικαιώθηκαν (απλά η απόδοση δικαιοσύνης είναι κάτι σχετικό, αφού για να φτάσεις έως το τέρμα της δικαστικής διαδρομής, χρειάζεται πολύ κόστος σε χρήμα, χρόνος, επιμονή και υπομονή, όπου βαραίνουν τους ιδιοκτήτες και μόνο).

Αντί Επιλόγου: Διαβάστε, σκεφτείτε και πείτε μας και εμάς, γιατί;

• Ένας αλλοδαπός αγόρασε ένα γεωτεμάχιο πολύ ακριβά, με δικηγόρο, μηχανικό και συμβολαιογράφο. Τώρα με ρωτάει “γιατί δεν μπορώ να χτίσω, αφού αγόρασα οικόπεδο άρτιο και οικοδομήσιμο;”
• Αντίστοιχα, και εγώ δούλευα μέρα-νύχτα για να πάρω ενα οικόπεδο με άδεια οικοδομής.
  Με άδεια οικοδομής! Γιατί δεν μπορώ να χτίσω;
• Πωλήθηκαν γεωτεμαχια για λόγους υγείας και τώρα οι αγοραστές διεκδικούν τα χρήματα τους οπίσω, όπου δεν μπορούν να τα επιστρέψουν.
• Έλληνες πολίτες θέλουν να επιστρέψουν στο χωριό, και δεν μπορούν να αξιοποιήσουν την περιουσία τους.
• Ιδιοκτήτες θα εκβιάζονται, για επενδύσεις όπου είναι βάση νόμου, ΑΠΟ ΤΟ ΕΤΟΣ 1985 έως σήμερα.
• Μεγάλο ποσοστό των γεωτεμαχιων έχουν βγάλει άδεια ξανά στο παρελθόν και έχουν πληρωθεί όλες οι υπηρεσίες του Κράτους, για τις άδειες αυτές.
• Καταρρέει η εμπιστοσύνη των αλλοδαπών επενδυτών.
• Καταρρέει η εμπιστοσύνη των Ελλήνων πολιτών.
• Κινδυνεύουν ανώτερες αξίες ζωής, όπως η Ασφάλεια Δικαίου, η Δικαιολογημένη Εμπιστοσύνη του διοικουμένου προς το Κράτος, η Ισονομία και το δικαίωμα της Ιδιοκτησίας, τα οποία οφείλουμε να διαφυλάξουμε για τις μελλοντικές γενιές.
• Χρειάζεται, επιτέλους, να βάλουμε την ενσυναίσθηση στον τρόπο που πράττουμε και λειτουργούμε.
• Κάποιος να μας απαντήσει γιατί; γιατί να βάλουμε ένα τέτοιο «ΑΥΤΟΓΚΟΛ» στην Ελλάδα μας;
• Πρέπει να πράξουμε με Aνθρωπιά,  Ενσυναίσθηση, τα Μαθηματικά και την Μελέτη Επαγγελματικού Κίνδυνου (Μ.Ε.Κ).

Η καθυστέρηση και η άρνηση εφαρμογής του εν ισχύ νόμου δεν έχουν καμία δικαιολογία. Ο παραλογισμός που βιώνουμε συνοψίζεται απόλυτα στα λόγια ενός παππού, του κυρίου Πετυχάκη Παντελή 97,5 ετών, από τη Σητεία, ο οποίος έκανε δωρεά οικοδομήσιμα γεωτεμάχια στα εγγόνια του και πλέον εκείνα δεν μπορούν να τα αξιοποιήσουν. Η κραυγή αγωνίας του απευθύνεται σε όλους τους αρμόδιους: «Καλά βρε παιδί μου, ακόμα να βρεθεί λύση. Αφού δεν χρειάζεται νομοθετική ρύθμιση, απλή εφαρμογή του εν ισχύ νόμου χρειάζεται. Γιατί, γιατί, γιατί κάνουν τόσο κακό σε εμάς, τόσο κακό στην Ελλάδα μας. Δεν έχει βρεθεί ένας χριστιανός να τους πει ότι δεν είναι στραβός ο γιαλός αλλά αρμενίζουμε στραβά; Στο Θεό σας πρεζεσταρο κάντε κάτι, να μην πάει στο βρόντο όλος ο καματος της ζωής μας. Κάντε κάτι για το δίκιο μας».

Σας ευχαριστώ εκ των προτέρων για τον χρόνο και τη συνδρομή σας.

Τίτος Κάββαλος

Εκπρόσωπος επικοινωνίας τριάντα τριών (33) ιδιοκτητών ακινήτων

ιδιοκτήτης στο χωριό Σείσι Τ.Κ Βραχάσιου, Δήμου Αγίου Νικολάου Κρήτης.

Τηλέφωνο επικοινωνίας: 6937857898 email: [email protected]

Υ.Γ : Οι πολίτες ευημερούν όταν ευημερεί η κοινωνία, ποτέ το αντίστροφο, μας έμαθε ο κ. Χρονάκης στο γυμνάσιο στην Νεάπολη.

* Η αναφορά έγκλημα στην ιδιοκτησία στην Ελλάδα έχει σταλεί σε όλη τη δομή του κράτους, Μέγαρο Μαξιμου, ΠτΔ, ΥΠΕΝ, Υπ. Δικαιοσύνης, Υπ.. Εσωτερικών, Υπ. Ανάπτυξης ΕΛ.ΑΣ, όλα τα τμήματα πανελλαδικα του ΤΕΕ, της ΕΕΤΕΜ, στην Εκκλησία της Ελλάδας, στο Πατριαρχείο Κωνσταντινουπόλεως, της Εκκλησίας της Κρήτης και Αλεξάνδρειας.

Έχουμε πάρει πρωτόκολλα και έχει σταλεί φάκελος στην Εισαγγελία Νεαπόλεως, από τους αδιάφορους της ΕΛ.ΑΣ .