Πάνω από 3,4 εκατομμύρια ιδιοκτήτες καλούνται να υποβάλουν το E2, στο οποίο αποτυπώνονται αναλυτικά τα στοιχεία των μισθώσεων και των ακινήτων τους. Παρότι πολλά στοιχεία εμφανίζονται πλέον προσυμπληρωμένα από την ΑΑΔΕ, αυτό δεν σημαίνει ότι οι φορολογούμενοι δεν πρέπει να τα ελέγξουν προσεκτικά. Αντιθέτως, η σωστή επιβεβαίωση και, όπου χρειάζεται, η διόρθωση των στοιχείων είναι καθοριστικές ώστε να αποφευχθούν λάθη που μπορεί να επηρεάσουν τη φορολογική επιβάρυνση.
Το πρώτο βασικό σημείο που απαιτεί προσοχή είναι τα προσυμπληρωμένα ποσά των μισθωμάτων. Αυτά αντλούνται από τα δηλωμένα μισθωτήρια συμβόλαια, αλλά και από στοιχεία που συλλέγονται μέσω ψηφιακών πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης, όπως η Airbnb και η Booking. Παρότι αυτή η διαδικασία διευκολύνει σημαντικά τη συμπλήρωση της δήλωσης, ο φορολογούμενος οφείλει να διαπιστώσει αν τα ποσά ανταποκρίνονται στα πραγματικά εισοδήματα που εισέπραξε. Σε περίπτωση αποκλίσεων, έχει τη δυνατότητα να τα διορθώσει πριν από την οριστική υποβολή.
Κίνητρα
Ιδιαίτερη σημασία φέτος έχουν οι νέοι κωδικοί που σχετίζονται με τα φορολογικά κίνητρα για τη μεταφορά ακινήτων στη μακροχρόνια μίσθωση. Συγκεκριμένα, στη στήλη 17 έχουν προστεθεί οι κωδικοί 64 και 65. Ο κωδικός 64 αφορά εισοδήματα από κατοικίες που είχαν παραμείνει κενές κατά την περίοδο 2022-2024 και στη συνέχεια εκμισθώθηκαν το 2025 με μακροχρόνια σύμβαση διάρκειας τουλάχιστον τριών ετών. Ο κωδικός 65 αφορά ακίνητα που το 2024 ήταν καταχωρισμένα στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και μέσα στο 2025 μετατράπηκαν σε μακροχρόνιες μισθώσεις, επίσης με ελάχιστη διάρκεια τριών ετών. Στις περιπτώσεις αυτές, το σχετικό εισόδημα μεταφέρεται στο Ε1 και απαλλάσσεται από τον φόρο, επομένως η σωστή καταχώριση είναι ιδιαίτερα σημαντική.
Ενα ακόμη κρίσιμο σημείο αφορά τα ανείσπρακτα ενοίκια. Για να αναγνωριστούν ως τέτοια, θα πρέπει έως την προθεσμία υποβολής της δήλωσης να έχουν ήδη γίνει οι απαραίτητες νομικές ενέργειες, όπως η έκδοση διαταγής πληρωμής και η κατάθεση αγωγής αποβολής του μισθωτή ή επιδίκασης μισθωμάτων. Χωρίς αυτές τις ενέργειες, υπάρχει κίνδυνος τα ποσά να θεωρηθούν φορολογητέο εισόδημα, ακόμη και αν δεν έχουν εισπραχθεί στην πράξη.
Προσοχή χρειάζεται και στη συνολική αποτύπωση της ακίνητης περιουσίας. Στο Ε2 δηλώνεται όλη η οικοδομημένη ακίνητη περιουσία, ακόμη και αν κάποιο ακίνητο δεν απέφερε εισόδημα μέσα στο έτος. Αν ένα ακίνητο παρέμεινε κενό για συγκεκριμένο διάστημα, αυτό πρέπει να αναφερθεί ρητά. Αντίθετα, τα μη οικοδομημένα ακίνητα δηλώνονται μόνο όταν προκύπτει από αυτά πραγματικό ή τεκμαρτό εισόδημα. Ξεχωριστή προσοχή απαιτείται επίσης στις περιπτώσεις υπεκμίσθωσης και στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, καθώς τα εισοδήματα εμφανίζονται συγκεντρωτικά ανά ακίνητο.
Μετά την υποβολή του Ε2, οι ιδιοκτήτες ακινήτων οφείλουν να γνωρίζουν ότι τα ποσά μεταφέρονται αυτόματα στο Ε1 και εκεί υπολογίζεται ο τελικός φόρος. Τα εισοδήματα από ακίνητα φορολογούνται αυτοτελώς από το πρώτο ευρώ, αφού προηγουμένως αφαιρεθεί ποσοστό 5% ως τεκμαρτή δαπάνη συντήρησης και διαχείρισης. Η κλίμακα φορολόγησης είναι 15% για εισόδημα έως 12.000 ευρώ, 35% για το τμήμα από 12.001 έως 35.000 ευρώ και 45% για το υπερβάλλον ποσό. Για τον λόγο αυτόν, η προσεκτική και σωστή συμπλήρωση του Ε2 δεν είναι μια τυπική διαδικασία, αλλά ένα ουσιαστικό βήμα για την αποφυγή λαθών, επιβαρύνσεων και περιττής ταλαιπωρίας.
Ελεγχοι
Μετά την ολοκλήρωση της υποβολής των δηλώσεων, η φορολογική διοίκηση θα προχωρήσει σε εκτεταμένους ελέγχους και διασταυρώσεις στοιχείων που αφορούν τα ακίνητα και τα εισοδήματα από μισθώσεις. Στόχος είναι να διαπιστωθεί αν τα ποσά που δηλώθηκαν στο έντυπο Ε2 και μεταφέρθηκαν στο Ε1 ανταποκρίνονται στα πραγματικά δεδομένα που έχουν καταγραφεί στις ηλεκτρονικές πλατφόρμες και στα πληροφοριακά συστήματα της ΑΑΔΕ.
Οι έλεγχοι βασίζονται κυρίως στα στοιχεία που έχουν δηλωθεί στην ηλεκτρονική πλατφόρμα μίσθωσης ακίνητης περιουσίας, στην οποία καταχωρίζονται όλα τα μισθωτήρια συμβόλαια, καθώς και στα δεδομένα που αποστέλλονται από ψηφιακές πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, όπως οι Airbnb και Booking. Μέσω αυτών των στοιχείων, η ΑΑΔΕ μπορεί να εντοπίσει περιπτώσεις στις οποίες εμφανίζονται αποκλίσεις μεταξύ των δηλωθέντων εισοδημάτων και των πραγματικών εισπράξεων, αλλά και περιπτώσεις που δεν έχει δηλωθεί ενεργή μίσθωση.
Παράλληλα πραγματοποιούνται διασταυρώσεις με το έντυπο Ε9, ώστε να επιβεβαιωθεί ότι η ακίνητη περιουσία που δηλώνεται στο Ε2 είναι συνεπής με τα στοιχεία ιδιοκτησίας που έχουν δηλωθεί από τον φορολογούμενο. Ελέγχεται επίσης αν κάποιο ακίνητο εμφανίζεται ως κενό στο Ε2, ενώ ταυτόχρονα προκύπτουν ενδείξεις χρήσης του, γεγονός που μπορεί να οδηγήσει σε περαιτέρω έλεγχο.
Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται και στις περιπτώσεις ανείσπρακτων ενοικίων, καθώς εξετάζεται αν έχουν πραγματοποιηθεί οι απαιτούμενες νομικές ενέργειες που προβλέπει η νομοθεσία. Χωρίς την ύπαρξη διαταγής πληρωμής ή αγωγής, τα ποσά μπορεί να θεωρηθούν φορολογητέο εισόδημα.
Οι διασταυρώσεις επεκτείνονται και σε περιπτώσεις υπεκμίσθωσης ή μετατροπής βραχυχρόνιας μίσθωσης σε μακροχρόνια, προκειμένου να επιβεβαιωθεί ότι πληρούνται οι προϋποθέσεις για τα φορολογικά κίνητρα. Μέσα από αυτή τη διαδικασία επιδιώκονται η ενίσχυση της διαφάνειας στην αγορά ακινήτων και η δίκαιη φορολόγηση των εισοδημάτων από μισθώσεις.
www.real.gr
