Το καθεστώς της εκτός σχεδίου δόμησης στην Ελλάδα και ιδιαίτερα στο Νομό Λασιθίου προβληματίζει έντονα. Ο πολίτης διαπιστώνει την απαξίωση ολόκληρων περιουσιών και τη φαλκίδευση δικαιωμάτων που σχετίζονται με το δικαίωμα της ιδιοκτησίας, με ασύμμετρες συνέπειες για την οικονομική ανάπτυξη του τόπου. Η κατάσταση αυτή είναι αποτέλεσμα της σύγκρουσης μεταξύ της παραδοσιακής πρακτικής δόμησης και της πρόσφατης, αυστηρής νομολογίας του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ), η οποία επιβάλλει νέους περιορισμούς που καθιστούν χιλιάδες αγροτεμάχια μη οικοδομήσιμα. Αν δε αυτό συνδυαστεί με τον κυκεώνα των δασικών χαρτών και την «αχαρτογράφητη» έκβαση για πλήθος ιδιοκτησιών του Εθνικού Κτηματολογίου, οι προκλήσεις με τις οποίες ο πολίτης είναι αντιμέτωπος άμεσα, αλλά και σε βάθος χρόνου, είναι πολλές, σοβαρές και τον έχουν φέρει σε απόγνωση.
Το πρόβλημα της «Κοινόχρηστης Οδού»
Η μεγαλύτερη ανατροπή ήρθε με αποφάσεις του ΣτΕ (όπως η 176/2023), οι οποίες ορίζουν ότι για να χτίσει κανείς σε εκτός σχεδίου γήπεδο άνω των 4 στρεμμάτων, δεν αρκεί πλέον μόνο η αρτιότητα (εμβαδόν), αλλά απαιτείται και πρόσωπο σε αναγνωρισμένη κοινόχρηστη οδό. Στο Λασίθι, όπως και στην υπόλοιπη Κρήτη, η πλειονότητα των δρόμων που εξυπηρετούν αγροτεμάχια δεν είναι «πολεοδομικά αναγνωρισμένοι». Αποτέλεσμα αυτού του καθεστώτος είναι πολλές ιδιοκτησίες που αγοράστηκαν ως οικοδομήσιμες από ημεδαπούς και αλλοδαπούς και για τις οποίες πληρώνονται φόροι (ΕΝΦΙΑ) ως τέτοιες, ξαφνικά μετατρέπονται σε απλά χωράφια. Ξενοδοχεία που οικοδομήθηκαν με νόμιμες οικοδομικές άδειες, στερούνται πλέον επέκτασης, που σε άλλη περίπτωση θα ήταν νόμιμα εφικτή.
Η Κατάργηση των Παρεκκλίσεων
Η κατάργηση της δόμησης σε οικόπεδα κάτω των 4 στρεμμάτων (κατά παρέκκλιση αρτιότητες 750 τ.μ., 1.200 τ.μ. κλπ.) έχει πλήξει ιδιαίτερα τους μικροϊδιοκτήτες. Στο Λασίθι, όπου ο κλήρος είναι συχνά κατακερματισμένος, πολλοί έχασαν το δικαίωμα δόμησης αν δεν πρόλαβαν να εκδώσουν προέγκριση οικοδομικής άδειας μέχρι το τέλος του 2022.
Ο Νομός Λασιθίου, με την έντονη τουριστική ανάπτυξη (π.χ. Ελούντα, Άγιος Νικόλαος) αλλά και τον ισχυρό αγροτικό τομέα (Ιεράπετρα), βρίσκεται από τη μια μέρα στην άλλη, σε ομηρία. Οι επενδυτές αποσύρονται λόγω της νομικής αβεβαιότητας, καθώς κανένας μηχανικός δεν μπορεί να εγγυηθεί την οικοδομησιμότητα ενός ακινήτου. Ακόμα και μεγάλες εκτάσεις που προορίζονταν για ξενοδοχειακές μονάδες αντιμετωπίζουν εμπόδια, αν δεν διαθέτουν το κατάλληλο «πρόσωπο» σε δρόμο.
Αμφίβολο παραμένει αν μπορεί και σε ποιο βαθμό το ζήτημα να αντιμετωπιστεί με την ολοκλήρωση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ).
Τη σύγχυση επιτείνει και η διαφορετική στάση των κατά τόπους Υπηρεσιών Δόμησης, με αποτέλεσμα οι μηχανικοί και παράγοντες του ΤΕΕ να παρομοιάζουν την κατάσταση που επικρατεί με… «μπανανία»!
Στον Δήμο Οροπεδίου Λασιθίου και σε άλλες περιοχές του νομού, οι μελέτες αυτές βρίσκονται σε εξέλιξη.
Μέχρι τότε, η αγορά ακινήτων παραμένει σε «παρατεταμένο παγετό», με τους ιδιοκτήτες να βλέπουν την αξία της γης τους να εκμηδενίζεται, περιμένοντας μια νομοθετική ρύθμιση, που θα δώσει οριστική λύση στο χάος των αγροτικών δρόμων.
Λιγότερο από το 10% των γηπέδων εκτός σχεδίου παραμένουν οικοδομήσιμα
Η ΑΝΑΤΟΛΗ ρώτησε για το όλο θέμα την άποψη του Πολιτικού Μηχανικού, Προέδρου της Αντιπροσωπείας του ΤΕΕ/ΤΑΚ Μιχάλη Χωραφά, ο οποίος μας δήλωσε:
«Η διαχείριση της εκτός σχεδίου δόμησης από την Πολιτεία ήταν διαχρονικά ατελής. Ένα τέτοιο θέμα είναι ευρύ και πολυπαραμετρικό. Παρ’ όλο που εδώ και αρκετά χρόνια, η Πολιτεία επιθυμούσε το δραστικό περιορισμό της με σκοπό την εύλογη προστασία του περιβάλλοντος, τα μέτρα που λαμβάνονταν επέτρεπαν σε ένα ικανοποιητικό ποσοστό την αξιοποίησή της. Έπειτα από την άτυπη αποδοχή της υπ’ αρίθμ. 176/2023 απόφασης της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας από τις ΥΔΟΜ (πρώην Πολεοδομίες) του νομού Λασιθίου φαίνεται να παγιώνεται μια κατάσταση όπου λιγότερο από το 10% των γηπέδων εκτός σχεδίου παραμένουν οικοδομήσιμα. Αυτό συμβαίνει παρ’ όλο που δεν έχει τροποποιηθεί η πολεοδομική νομοθεσία. Απαιτείται πλέον πρόσωπο σε επίσημα αναγνωρισμένο (είναι ελάχιστοι) δρόμο ως βασική προϋπόθεση της οικοδομησιμότητας.
Συνεπώς μηδενίζονται μεγάλες αξίες για πάρα πολύ κόσμο, ειδικά σε τουριστικές και αναπτυγμένες περιοχές. Το γεγονός αυτό είναι ιδιαίτερα έντονο στην περιοχή μας, όπου την ίδια στιγμή που έγιναν αγοροπωλησίες εκατοντάδων χιλιάδων ευρώ με όμορα γήπεδα ίδιων χαρακτηριστικών να έχουν πλέον ελάχιστη αξία.
Επιπρόσθετα, ο νομός μας σχεδόν στο σύνολό του (με εξαίρεση το Δήμο Οροπεδίου) διαθέτει εδώ και χρόνια εγκεκριμένο χωροταξικό σχεδιασμό (ΣΧΟΟΑΠ, ΓΠΣ, Χωροταξικό Κρήτης, κλπ), ο οποίος έχει εγκριθεί από το κράτος είτε από τις υπηρεσίες της Αποκεντρωμένης Διοίκησης Κρήτης, είτε από του Υπουργείου Περιβάλλοντος που ρυθμίζουν τα θέματα της δόμησης. Όμως πουθενά σε αυτά δεν αναφέρεται ως προϋπόθεση η ύπαρξη αναγνωρισμένης οδού με Προεδρικό Διάταγμα. Συνεπώς ο πολίτης παρακολουθεί με μεγάλη έκπληξη τις πρόσφατες εξελίξεις με την σε μεγάλο βαθμό κατάργησή της.
Το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος σε συνεργασία με το ΥΠΕΝ ανέθεσε μελέτη κατηγοριοποίησης οδών προσπαθώντας να συμβάλει στο να διατηρήσουν την οικοδομησιμότητά τους περισσότερα γήπεδα, όμως οι προσδοκίες δεν είναι μεγάλες σχετικά με τον αριθμό των επιπλέον οδών που θα αναγνωριστούν. Συνεπώς έχει ιδιαίτερο ενδιαφέρον το πώς θα αποκατασταθεί η αδικία σε όσους χάνουν ξαφνικά τα δικαιώματά τους, αλλά και πώς θα προκύψει ένα δίκαιο πλαίσιο όπου θα διατηρούνται όσο το δυνατόν περισσότερο οι εμπορικές αξίες χωρίς η χώρα να εκτίθεται για το θολό θεσμικό πλαίσιο που υπάρχει».
ΝΙΚΟΣ ΤΡΑΝΤΑΣ
