Ο «Ξαφνικός Θάνατος» της Περιουσίας 1.000.000 συμπολιτών μας και ο κοινωνικός – οικονομικός αντίκτυπος στην κοινωνία και στο κράτος εν τέλει: Δεν Μπορούμε να Γυρίσουμε τον Χρόνο στο 1977
Η εκτός σχεδίου δόμηση στην Ελλάδα αποτελεί πλέον το πιο εξοργιστικό παράδειγμα σύγκρουσης ανάμεσα στην πραγματικότητα και τη γραφειοκρατική νομιμότητα. Δεν μπορούμε να πάμε τον χρόνο πίσω στο 1977 και να αγνοούμε την τωρινή κατάσταση και ανάπτυξη του τόπου. Συγκεκριμένα για το νησί μας, την Κρήτη, με την άνοδο του τουρισμού τα τελευταία 45 με 50 χρόνια, έγινε μία ανάπτυξη η οποία προήλθε από την ανάγκη και όχι από χωροταξικό και πολεοδομικό σχεδιασμό. Δημιουργήθηκαν ζώνες οικιστικές, τουριστικές και βιοτεχνικές πριν υπάρξει μέριμνα για αυτές. Αποτέλεσμα ήταν να δημιουργηθούν άξονες γύρω από τους οποίους αναπτύχθηκε η κάθε περιοχή, προσδίδοντας σημαντική αξία στο κράτος με ένα τουριστικό προϊόν που είναι η βαριά του βιομηχανία. Αυτές λοιπόν οι περιοχές σήμερα χρήζουν αναβάθμισης των υποδομών τους και του περιβάλλοντός τους.
Η Μεγάλη Αυταπάτη των ΓΠΣ και των ΣΧΟΟΑΠ
Το σημερινό αδιέξοδο οφείλεται σε μεγάλο βαθμό στο ότι το κράτος δεν ακολουθούσε μια ορθή χωροταξική και πολεοδομική πολιτική πριν μερικές δεκαετίες, ενώ διατηρεί διαδικασίες πάρα πολύ αργές, με σχέδια πόλεων βαλτωμένα και πράξεις εφαρμογής που καθυστερούν δεκαετίες να ολοκληρωθούν.
Τη δεκαετία του 2000 περιμέναμε όλοι να βγουν τα χωροταξικά σχέδια, και γύρω στο 2010 ήρθαν τα ΓΠΣ και τα ΣΧΟΟΑΠ, καθορίζοντας ζώνες με χρήσεις γης όπου επιτρέπεται ή απαγορεύεται η δόμηση. Έλαβαν υπόψη την υφιστάμενη κατάσταση και εκτίμησαν ορθά τις ανάγκες κατανομής για την προστασία του περιβάλλοντος και την ορθή ανάπτυξη του τόπου. Αυτά τα εργαλεία εγκρίθηκαν από το κεντρικό κράτος και τον γενικό γραμματέα της αποκεντρωμένης διοίκησης (τότε περιφέρειας). Πλέον πιστεύαμε ότι ξέραμε με βεβαιότητα πού επιτρέπεται να οικοδομήσει κάποιος.
Από τη στιγμή που υπάρχει ΣΧΟΟΑΠ, η σημερινή κατάσταση είναι εμπαιγμός. Ειδικά με δεδομένο ότι τα εγκεκριμένα σχέδια έδωσαν την ψευδαίσθηση –όπως αποφάνθηκε το ΣτΕ– ότι γήπεδα με πρόσωπο σε νομίμως διανοιγμένους δρόμους είναι οικοδομήσιμα, μπορούμε να πούμε ότι το κράτος «ξεγέλασε» τους πολίτες, εισπράττοντας τόσα χρόνια ΕΝΦΙΑ, δημοτικά τέλη, φόρους μεταβίβασης και εισφορές από αυτά τα ακίνητα ως άρτια και οικοδομήσιμα.
Ο Παραλογισμός των Υποδομών και η Σύγκρουση Εξουσιών
Βιώνουμε έναν απόλυτο θεσμικό παραλογισμό. Σε αυτές τις ζώνες όπου επιτρεπόταν η δόμηση και έχουν εκδοθεί άπειρες οικοδομικές άδειες, βλέπουμε σήμερα αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας να λένε ότι οι δρόμοι δεν μπορούν να δώσουν οικοδομησιμότητα. Κι αυτό, με δεδομένο ότι πολλοί από αυτούς τους δρόμους έχουν ήδη υποδομές που έχουν κοστίσει στους φορολογούμενους, όπως άσφαλτο, δίκτυα ύδρευσης, αποχέτευσης και ηλεκτρισμού.
Δηλαδή, έχουμε από τη μία πλευρά την πολιτική εξουσία να λέει ότι μπορείτε να οικοδομήσετε με νόμους που είναι ακόμα σε ισχύ, και από την άλλη τη δικαστική εξουσία να λέει ότι ελάχιστοι δρόμοι δίνουν οικοδομησιμότητα, χωρίς να υπάρχει νόμος που να το ορίζει αυτό. Άρα, είτε τα αρμόδια υπουργεία και η Βουλή, είτε το ΣτΕ έχει λάθος και ευθύνη. Αν θεωρήσουμε ότι το ΣτΕ έχει δίκιο, τότε μιλάμε για σοβαρότατες ευθύνες του υπουργείου και της Βουλής για όλους τους νόμους που έχουν ψηφιστεί και είναι λάθος. Ο πολίτης θα αισθανόταν ορθή απόδοση δικαιοσύνης εάν το ΣτΕ είχε ήδη από τη δεκαετία του ’80 σταματήσει αυτή την πρακτική και το κράτος είχε προβεί σε πολεοδομήσεις. Αντίθετα, εδώ και πάνω από τέσσερις δεκαετίες εκδίδονται άδειες και οικοδομούνται.
Η Θεσμική Διέξοδος: Το Κτηματολόγιο και τα Πολεοδομικά Σχέδια (ΣΧΟΟΑΠ/ΤΠΣ)
Σε αυτόν τον κυκεώνα ανασφάλειας, η λειτουργία του Εθνικού Κτηματολογίου έρχεται να αναδείξει την απόλυτη κρατική ολιγωρία, προσφέροντας παράλληλα τη μόνη λογική διέξοδο. Εφόσον πλέον το Κτηματολόγιο έχει αποτυπώσει και κατοχυρώσει επίσημα την κοινοχρησία αυτών των δρόμων –καταγράφοντάς τους ξεκάθαρα ως ιδιοκτησία των Δήμων ή του Δημοσίου–, αποτελεί θεσμικό παράδοξο να συνεχίζει η Πολεοδομία και το ΣτΕ να τους θεωρούν νομικά «ανύπαρκτους». Η Πολιτεία οφείλει να συνδέσει άμεσα τα εργαλεία της: Η επίσημη κτηματολογική εγγραφή ενός δρόμου ως κοινόχρηστου πρέπει να αποτελεί επαρκή τίτλο αναγνώρισης. Ειδικά για τις περιοχές όπου το κράτος έχει ήδη ορίσει σαφείς κανόνες μέσα από τα υφιστάμενα ΣΧΟΟΑΠ –και πολύ σύντομα μέσα από τα επερχόμενα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ)–, η ταυτοποίηση της κοινοχρησίας από το Κτηματολόγιο πρέπει να οδηγεί στην αυτόματη νομιμοποίηση των δρόμων αυτών, αποδίδοντας οριστικά την οικοδομησιμότητα στα παρόδια ακίνητα.
Το Περιβαλλοντικό Ισοζύγιο: Οργανωμένη Ανάπτυξη και Αντισταθμιστικό Τέλος
Το κυριότερο επιχείρημα όσων αντιδρούν είναι ο φόβος της περιβαλλοντικής υποβάθμισης. Πρέπει όμως να γίνει επιτέλους κατανοητό ότι η εποχή της άναρχης και χωρίς κανόνες δόμησης έχει παρέλθει ανεπιστρεπτί. Η ανάπτυξη πλέον συντελείται μέσα από οργανωμένες μελέτες, με αυστηρούς όρους και ξεκάθαρες χρήσεις γης. Εφόσον, λοιπόν, μιλάμε για δομημένο σχεδιασμό και όχι για αυθαιρεσία, η Πολιτεία έχει στα χέρια της τη λύση για να ικανοποιήσει πλήρως και τις αυστηρότερες απαιτήσεις της νομολογίας του ΣτΕ: τη θέσπιση ενός ειδικού αντισταθμιστικού περιβαλλοντικού τέλους. Αντί να εκμηδενίζεται η ιδιωτική περιουσία, το Κράτος μπορεί να νομοθετήσει την καταβολή ενός τέλους κατά την έκδοση της οικοδομικής άδειας. Τα έσοδα αυτά θα αποδίδονται δεσμευτικά για τοπικά έργα περιβαλλοντικής αναβάθμισης, δενδροφυτεύσεις και πράσινες υποδομές. Με αυτή την κίνηση, η περιουσία των πολιτών διασώζεται και το περιβαλλοντικό ισοζύγιο εξασφαλίζεται εμπράκτως.
Η «Τέλεια Καταιγίδα» της Στεγαστικής Κρίσης
Κλείνοντας, είναι σημαντικό να αναγνωρίσουμε ότι όλα αυτά συμβαίνουν σε μία περίοδο όπου οι τιμές ακινήτων έχουν ανέβει σημαντικά σε επίπεδα που ο μέσος πολίτης δεν μπορεί να αποκτήσει κατοικία. Τα ενοίκια είναι σε πολύ υψηλά επίπεδα. Παράλληλα, υπάρχουν ελάχιστα οικοδομήσιμα οικόπεδα εντός οικισμών λόγω μη ύπαρξης αναγνωρισμένου οδικού δικτύου, έρχεται περαιτέρω μείωση λόγω συρρίκνωσης των ορίων των οικισμών και υπάρχουν εγκεκριμένα σχέδια πόλης χωρίς πράξεις εφαρμογής και διανοιγμένες οδούς. Ακόμη και τα υδατορέματα στους παραλιακούς οικισμούς του βορείου μετώπου της Κρήτης παραμένουν μη οριοθετημένα, περιορίζοντας περαιτέρω τα οικοδομήσιμα ακίνητα.
Σε αυτό το σκηνικό, το Κράτος επιβάλλει επιπλέον «ξαφνικό θάνατο» σε εκατομμύρια οικοδομήσιμα γήπεδα εκτός σχεδίου, χωρίς να αντιλαμβάνεται τις σοβαρές συνέπειες στην κοινωνία και στους πολίτες.
Οι Προτάσεις για την Έξοδο από το Αδιέξοδο
Χρειάζονται γρήγορες διαδικασίες ώστε να γίνει εφικτή η πολεοδομική αναβάθμιση των περιοχών που αποδίδουν τόσα πολλά στο κράτος, αλλά το ίδιο το Κράτος τις έχει «εκτελέσει». Προτείνεται άμεσα:
- Αναγνώριση όλων των οδών εντός ΣΧΟΟΑΠ με χρονικό σημείο καμπής την χρονολογία ψήφισης του ΣΧΟΟΑΠ.
- Νομοθετική ρύθμιση για διαδικασία αναγνώρισης της σπουδαιότητας οδών σε περιοχές με ρυθμισμένες χρήσεις γης, στις οποίες έχει ήδη συντελεστεί ανάπτυξη, και θεσμοθέτησής τους ως οδών που προσδίδουν οικοδομησιμότητα.
- Εκεί που δεν υπήρχαν ΓΠΣ/ΣΧΟΟΑΠ, να αναγνωριστούν όλοι οι δρόμοι που υπήρχαν το έτος 1977.
- Διασφάλιση των οικοδομικών αδειών που έχουν εκδοθεί μέχρι σήμερα.
- Άμεση έκδοση Μεταβατικής Ρύθμισης ώστε να συνεχίσουν να εκδίδονται απρόσκοπτα άδειες οικοδομής έως την ολοκλήρωση της διαδικασίας αναγνώρισης των οδών πανελλαδικά που έχει ξεκινήσει από το υπουργείο.
Μήπως τελικά, μέχρι να καθοριστούν σωστά οι όροι, πρέπει να συνεχίσουμε να εφαρμόζουμε τους νόμους; Εάν δεν ισχύει αυτό, ποιος ο λόγος να συνεχίζουμε να οικοδομούμε γνωρίζοντας ότι οποιαδήποτε διάταξη ψηφισμένου νόμου (όπως έγινε με τα ενεργειακά μπόνους) μπορεί αύριο να καταργηθεί ως αντισυνταγματική; Είναι ώρα η Πολιτεία να αναλάβει τις ευθύνες της με ρεαλισμό.
Εμμανουήλ Μιχ. Γιακουμάκης
Πολιτικός Μηχανικός MSc.
Εκ των 33 ιδιοκτητών ακινήτων στο Σίσι, Δήμου Αγίου Νικολάου
