Ριζική πολεοδομική ανατροπή φέρνει η νέα νομοθετική ρύθμιση του υπουργείου Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας για την κατ’ εξαίρεση αλλαγή χρήσης κτιρίων σε κατοικίες, εξέλιξη που ανοίγει τον δρόμο για τη μαζική αξιοποίηση χιλιάδων κενών επαγγελματικών ακινήτων σε όλη τη χώρα, προσφέροντας με αυτόν τον τρόπο μια ουσιαστική λύση στο οξύ στεγαστικό πρόβλημα.
Με την επίσημη ψήφιση του νόμου από τη Βουλή στα τέλη Ιουλίου 2026, χιλιάδες εγκαταλειμμένα βιοτεχνικά, βιομηχανικά και επαγγελματικά κτίρια, καθώς και άδεια ισόγεια καταστήματα, που εντοπίζονται κυρίως στο ιστορικό κέντρο της Αθήνας (Ψυρρή, Μεταξουργείο, Γκάζι), στον Πειραιά, στον Ταύρο, στον Βοτανικό, στη λεωφόρο Αθηνών, στα δυτικά προάστια και στη δυτική είσοδο της Θεσσαλονίκης, αποκτούν πλέον τη δυνατότητα να μετατραπούν νόμιμα σε σύγχρονες κατοικίες.
Με την εισαγωγή ειδικών παρεκκλίσεων από τον υφιστάμενο πολεοδομικό σχεδιασμό και τις τοπικές χρήσεις γης, το μέτρο αυτό φιλοδοξεί να αναζωογονήσει, μεταξύ άλλων, υποβαθμισμένες αστικές και βιομηχανικές ζώνες, καθορίζοντας τις αυστηρές προϋποθέσεις για την αξιοποίηση του υφιστάμενου κελύφους των κτιρίων χωρίς την προσθήκη νέας δόμησης.
Νέα δεδομένα
Το επενδυτικό ενδιαφέρον κορυφώνεται καθώς η εξέλιξη αυτή συμπίπτει χρονικά με τον επικείμενο νέο κώδικα ιδιοκτησίας, οι βασικοί άξονες του οποίου παρουσιάστηκαν επίσημα από το υπουργείο Δικαιοσύνης στις αρχές Αυγούστου. Το κρίσιμο αυτό νομοσχέδιο, που βρίσκεται υπό διαμόρφωση από ειδική νομοπαρασκευαστική επιτροπή και μεταξύ άλλων αποσκοπεί στην απελευθέρωση και στην καλύτερη εμπορική αξιοποίηση χιλιάδων ακινήτων, αναμένεται να κατατεθεί προς ψήφιση το προσεχές διάστημα, με προοπτική η διαδικασία να έχει ολοκληρωθεί έως το τέλος του τρέχοντος έτους.
Η νέα αυτή μεταρρύθμιση, που στοχεύει κυρίως στον εκσυγχρονισμό του πλαισίου της συνιδιοκτησίας και της οριζόντιας ιδιοκτησίας, πρόκειται να «ξεκλειδώσει» ακόμη περισσότερο την αξιοποίηση κενών χώρων, αφού θα επιτρέπει την κατάτμηση μεγάλων ακινήτων σε μικρότερα διαμερίσματα, ακόμη και αν υπάρχει αντίθετη πρόβλεψη στον κανονισμό του κτιρίου. Παράλληλα, θα μειώσει τα απαιτούμενα ποσοστά συναίνεσης των συνιδιοκτητών για κρίσιμες παρεμβάσεις και θα συνδέσει τη διαδικασία άμεσα με την ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου για ταχύτερες μεταβιβάσεις.
Δεύτερη ευκαιρία
Η δυνατότητα κατ’ εξαίρεση αλλαγής χρήσης κτιρίων σε κατοικίες στρέφει το επενδυτικό ενδιαφέρον σε συγκεκριμένες ζώνες με μεγάλη συγκέντρωση κενών επαγγελματικών ακινήτων. Σύμφωνα με στοιχεία της κτηματαγοράς, οι περισσότερες μετατροπές καταστημάτων σε σύγχρονα διαμερίσματα γίνονται πλέον μαζικά σε εμπορικούς δρόμους της Αθήνας που έχουν χάσει την εμπορική κίνηση (π.χ. Κυψέλη, Παγκράτι, Πατήσια, Νέος Κόσμος) και παλαιές βιοτεχνικές ζώνες στα δυτικά προάστια και στον Πειραιά, όπου υπάρχουν μεγάλα, ψηλοτάβανα κτίρια ιδανικά για lofts.
Οι ίδιες πηγές αναφέρουν ότι στο ιστορικό κέντρο της Αθήνας και στον Πειραιά, παλαιά εμπορικά κτίρια και αποθήκες σε περιοχές όπως του Ψυρρή, το Μεταξουργείο και το Γκάζι γίνονται περιζήτητα. Την ίδια στιγμή, βιομηχανικές ζώνες υπό αστική ανάπλαση, όπως ο Ταύρος, ο Βοτανικός και η περιοχή γύρω από τη λεωφόρο Αθηνών, προσφέρουν ένα τεράστιο απόθεμα άδειων βιομηχανικών κελυφών.
Τόσο στα δυτικά προάστια της Αθήνας όσο και στη δυτική είσοδο της Θεσσαλονίκης, τα ανενεργά επαγγελματικά ακίνητα χαμηλού κόστους αγοράς αναδεικνύονται σε ιδανικές επιλογές για τη δημιουργία προσιτής στέγης.
Σύγχρονα lofts
Η τάση της μετατροπής παλαιών βιομηχανικών κελύφων σε σύγχρονες κατοικίες δεν είναι θεωρητική, καθώς ήδη εμβληματικά κτίρια έχουν δείξει τον δρόμο της αστικής αναγέννησης. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί το παλαιό εργοστάσιο μεταξουργίας «Μύλος» στη Θεσσαλονίκη, όπου τμήματα του ιστορικού συγκροτήματος ανακατασκευάστηκαν για να φιλοξενήσουν πρωτοποριακούς οικιστικούς χώρους υψηλής αισθητικής.
Στην Αθήνα, η μετατροπή του παλαιού εργοστασίου της εταιρείας αναψυκτικών Κλιάφα, στην οδό Πειραιώς, καθώς και η αρχιτεκτονική αναμόρφωση του ιστορικού κτιρίου της BIOXAΛKO στο Μεταξουργείο, αποδεικνύουν πώς οι αποθήκες και οι γραμμές παραγωγής του περασμένου αιώνα μπορούν να μεταμορφωθούν σε εντυπωσιακά lofts με βιομηχανικό χαρακτήρα. Ακόμα και μικρότερης κλίμακας κτίρια, όπως παλαιά τυπογραφεία στου Ψυρρή και βιοτεχνίες δερμάτων στο Θησείο, έχουν ήδη αλλάξει χρήση, προσφέροντας μοναδικά διαμερίσματα που συνδυάζουν τα μεγάλα ανοίγματα, το εμφανές μπετόν και τα ψηλά ταβάνια με τις σύγχρονες οικιστικές ανέσεις.
Ισόγεια καταστήματα
Η νέα ρύθμιση δεν περιορίζεται στα μεγάλα βιομηχανικά κελύφη, αλλά «ξεκλειδώνει» και το τεράστιο απόθεμα των κλειστών εμπορικών χώρων. Τα άδεια καταστήματα και τα γραφεία στις αστικές γειτονιές αποτελούν πλέον την πιο άμεση πηγή δημιουργίας νέων διαμερισμάτων. Η μετατροπή τους παρουσιάζει συγκεκριμένες ιδιαιτερότητες που αναδιαμορφώνουν την αγορά. Πολλά παλαιά καταστήματα διαθέτουν μεγάλο εσωτερικό ύψος, γεγονός που επιτρέπει στους μηχανικούς να σχεδιάσουν σύγχρονες οικιστικές λύσεις με εσωτερικά πατάρια και τη δημιουργία loft διαμερισμάτων.
Ωστόσο, η νομοθεσία ξεκαθαρίζει ότι η κατ’ εξαίρεση αλλαγή χρήσης αφορά αποκλειστικά τετραγωνικά μέτρα που προσμετρώνται στον συντελεστή δόμησης, κάτι που σημαίνει ότι υπόγεια ή αποθήκες που είχαν βοηθητικό ρόλο δεν μπορούν να μετατραπούν αυτόνομα σε νόμιμα σπίτια. Παράλληλα, η μετατροπή μιας εμπορικής βιτρίνας σε ασφαλή τοιχοποιία κατοικίας απαιτεί τροποποίηση της όψης του κτιρίου, διαδικασία που απλοποιείται σημαντικά μέσω των μειωμένων ποσοστών συναίνεσης που εισάγει ο νέος κώδικας ιδιοκτησίας.
Επενδυτική ευκαιρία
Η δυνατότητα μετατροπής εμπορικών χώρων σε οικιστικούς έχει ανάψει το «πράσινο φως» και για τα ξένα επενδυτικά κεφάλαια, καθώς συνδέεται άμεσα με το πρόγραμμα της Golden Visa. Ενώ το γενικό όριο αγοράς έτοιμης κατοικίας στις δημοφιλείς περιοχές έχει εκτοξευθεί, ο νόμος ορίζει ότι η αγορά επαγγελματικού ακινήτου με σκοπό την αλλαγή χρήσης σε κατοικία διατηρεί το προνομιακό όριο των 250.000 ευρώ. Αυτό επιτρέπει στους επενδυτές να αποκτούν ανενεργά μαγαζιά σε χαμηλές τιμές και να διοχετεύουν το υπόλοιπο ποσό της επένδυσης στην πλήρη αρχιτεκτονική και ενεργειακή ανακαίνισή τους.
Επιπλέον, δίνεται η δυνατότητα μεικτής ανάπτυξης μέσα στο ίδιο ακίνητο. Σε ένα μεγάλο κτίριο, ορισμένες οριζόντιες ιδιοκτησίες μπορούν να μετατραπούν σε διαμερίσματα για την εξασφάλιση της άδειας διαμονής, ενώ άλλες μπορούν να παραμείνουν ως γραφεία ή καταστήματα, προσφέροντας ευελιξία και πολλαπλές πηγές εσόδων στους ιδιοκτήτες.
Αξιοσημείωτο είναι ότι για να διασφαλιστεί ο κοινωνικός χαρακτήρας της μεταρρύθμισης η πολιτεία συνδέει τις πολεοδομικές διευκολύνσεις με ένα αυστηρό πλαίσιο λειτουργίας που αποκλείει τη βραχυχρόνια μίσθωση τύπου Airbnb. Οι ιδιοκτήτες που θα μετατρέψουν κενά επαγγελματικά κτίρια και καταστήματα σε κατοικίες υποχρεούνται να τα διαθέσουν αποκλειστικά για παραδοσιακή μακροχρόνια ενοικίαση, με τον νόμο να επιβάλλει αυστηρό «μπλόκο» πενταετίας για κάθε άλλη χρήση.
Ως αντιστάθμισμα, όσοι ιδιοκτήτες συμμορφωθούν και επιλέξουν να εντάξουν τα νέα αυτά διαμερίσματα σε προγράμματα κοινωνικής κατοικίας ή σταθερής μίσθωσης, θα επωφεληθούν από σημαντικά χρηματοδοτικά εργαλεία, όπως πλήρεις φοροαπαλλαγές από τον φόρο εισοδήματος μισθωμάτων για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα, καθώς και αυξημένες επιδοτήσεις για τις δαπάνες αρχιτεκτονικής και στατικής αποκατάστασης των ακινήτων τους.
Επιτυχημένες μετατροπές
Τα πρώτα δείγματα γραφής είναι ιδιαίτερα ενθαρρυντικά, καθώς συνοικιακά καταστήματα που έχουν μετατραπεί σε compact lofts είναι περιζήτητα. Για παράδειγμα, ένας κενός επαγγελματικός χώρος που λειτουργούσε ως καφενείο στον Καρέα μετατράπηκε σε σύγχρονη ισόγεια κατοικία. Οπως αναφέρουν από το αρχιτεκτονικό γραφείο που επιμελήθηκε τη μετατροπή του, το μεγάλο πλεονέκτημα του χώρου ήταν το ελεύθερο ύψος των πέντε μέτρων, επιτρέποντας την τοποθέτηση μεταλλικού παταριού, όπου φιλοξενείται ο ιδιωτικός χώρος του ύπνου, όταν το ισόγειο λειτουργεί ως ενιαίο καθιστικό και κουζίνα για τις ανάγκες μιας τετραμελούς οικογένειας.
Αλλα παραδείγματα αποτελούν η μετατροπή εγκαταλελειμμένου καταστήματος μόλις 15 τετραγωνικών μέτρων σε λειτουργικό στούντιο και ο διαχωρισμός μεγάλων καταστημάτων στην οδό Κοσμά Αιτωλού, απ’ όπου δημιουργήθηκαν τέσσερις αυτοτελείς, πλήρως ανεξάρτητες κατοικίες τύπου loft με βιομηχανικό σχεδιασμό.
Ακόμη, στο Χαλάνδρι, ένας πρώην κατακερματισμένος χώρος γραφείων 115 τ.μ. ανακαινίστηκε ριζικά και μετατράπηκε σε ένα σύγχρονο, φωτεινό διαμέρισμα τριών υπνοδωματίων, ενώ στη Θεσσαλονίκη σε διατηρητέο της οδού Πτολεμαίων, στο κέντρο της πόλης, εγκρίθηκε μέσα στο 2026 η αρχιτεκτονική μελέτη για ένα ιστορικό διατηρητέο κτίριο που κάποτε λειτουργούσε ως ξενοδοχείο να μετατραπεί σε σύγχρονο κτίριο οικιστικών διαμερισμάτωνμε παράλληλη διατήρηση ορισμένων ισόγειων καταστημάτων.
Πολεοδομικές παρεκκλίσεις
Η μεγαλύτερη καινοτομία της νέας ρύθμισης κρύβεται στις γενναίες πολεοδομικές παρεκκλίσεις που εισάγει, καθώς επιτρέπεται η μετατροπή σε κατοικία ακόμη και σε περιοχές όπου οι υφιστάμενοι πολεοδομικοί κανόνες δεν προβλέπουν μέχρι σήμερα τη συγκεκριμένη χρήση. Η ρύθμιση αγγίζει και κτίρια που βρίσκονται εκτός σχεδίου πόλεως ή εκτός ορίων οικισμών, εφόσον διαθέτουν τις απαραίτητες υποδομές δικτύων, ενώ οι παρεκκλίσεις αφορούν αποκλειστικά τον εσωτερικό όγκο του κτιρίου, απαγορεύοντας αυστηρά την επέκταση καθ’ ύψος ή κατ’ επέκταση. Η πολεοδομική αυτή απελευθέρωση πλαισιώνεται από ισχυρά οικονομικά κίνητρα και κρατικά προγράμματα ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης, προσφέροντας αυξημένα ποσοστά επιδότησης και σημαντικές φοροαπαλλαγές για τις δαπάνες στατικής ενίσχυσης.
Ωστόσο, οι επενδυτές και οι ιδιοκτήτες οφείλουν να προσέξουν τις «κόκκινες γραμμές» του νόμου. Να σημειωθεί ότι ισχύει αυστηρή πενταετής απαγόρευση για βραχυχρόνια μίσθωση τύπου Airbnb στα ακίνητα που αλλάζουν χρήση, καθώς ο πρωταρχικός στόχος του κράτους είναι η ενίσχυση της παραδοσιακής μακροχρόνιας ενοικίασης. Επιπλέον, η μετατροπή απαιτεί αυστηρή τεχνική τεκμηρίωση, καθώς τα νέα διαμερίσματα πρέπει να πληρούν όλες τις προϋποθέσεις του νέου κτιριοδομικού κανονισμού σχετικά με την ασφάλεια, τη στατική επάρκεια και τον φυσικό φωτισμό.
Οπως υποστηρίζουν παράγοντες της κτηματαγοράς, η σύγκλιση της νέας ρύθμισης για την αλλαγή χρήσης με τις ριζικές τομές του νέου κώδικα ιδιοκτησίας δημιουργεί μια ιστορική ευκαιρία για το εγχώριο real estate. Από τη μία πλευρά δίνεται διέξοδος σε χιλιάδες εγκλωβισμένους ιδιοκτήτες απαξιωμένων επαγγελματικών ακινήτων και κλειστών καταστημάτων. Από την άλλη, η αγορά αποκτά μια νέα δεξαμενή οικιστικού αποθέματος, ικανή να μετριάσει την κρίση στέγης χωρίς να τσιμεντοποιηθούν νέες εκτάσεις. Οι επενδυτές που θα κινηθούν γρήγορα στις περιοχές-στόχους, σεβόμενοι τις τεχνικές προϋποθέσεις και τον κοινωνικό χαρακτήρα της ρύθμισης, θα βρεθούν στην πρώτη γραμμή μιας νέας, βιώσιμα αναπτυσσόμενης αστικής αναγέννησης.
