Στη μακροχρόνια μίσθωση επιλέγει το 10% των ιδιοκτητών να επαναφέρει τα ακίνητά του ήδη από την αρχή του τρέχοντος έτους, προχωρώντας στη μετατροπή τους από καθεστώς Airbnb σε παραδοσιακές ενοικιάσεις.
Η δυναμική αυτή επιβεβαιώνει τη σταδιακή αναδιάρθρωση της κτηματαγοράς, καθώς το 2026 αποτελεί έτος-σταθμό για το real estate, με τους εκμισθωτές να ζυγίζουν πλέον τα δεδομένα στην πράξη. Η εφαρμογή των κινήτρων του νόμου 5246/2025 για φορολογικά κίνητρα σε όσους ανοίγουν κλειστά διαμερίσματα ή μετατρέπουν βραχυχρόνιες μισθώσεις σε παραδοσιακές, με κυρίαρχο την τριετή φοροαπαλλαγή, οδηγεί ήδη έναν στους δέκα ιδιοκτήτες στην ασφάλεια του παραδοσιακού ενοικίου. Το ποσοστό αυτό εκτιμάται ότι θα αυξηθεί έως το τέλος του έτους σε ποσοστό που ενδεχομένως να φτάσει έως και το 18%.
Η επιλογή αυτή διαμορφώνεται από τις τρέχουσες συνθήκες της αγοράς και τις θεσμικές αλλαγές. Σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), στην ελληνική επικράτεια βρίσκονται καταγεγραμμένα περίπου 116.636 καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης, με την Αρχή να διευκρινίζει ότι ο αριθμός των πραγματικά ενεργών και μοναδικών ακινήτων στην αγορά προσεγγίζει τα 80.000, λόγω των πολλαπλών εγγραφών ανά ακίνητο.
Οι ιδιοκτήτες που επαναφέρουν φέτος το ακίνητό τους σε μακροχρόνιο συμβόλαιο επιτυγχάνουν μηδενικό φόρο εισοδήματος έως το 2029, γεγονός που λειτουργεί ως το ισχυρότερο οικονομικό δέλεαρ. Παράλληλα, τα πρόσφατα στοιχεία της διεθνούς πλατφόρμας ανάλυσης δεδομένων (data analytics) για την αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεωνAirDNA, αποτυπώνουν ήδη μια μείωση της τάξης του 2,5% στα διαθέσιμαAirbnbστην Ελλάδα, καθώς η μείωση των καθαρών αποδόσεων λόγω υπερπροσφοράς, η λειτουργική κόπωση και τα ενεργά τοπικά μπλόκα σε κορεσμένες γειτονιές καθιστούν το σταθερό ενοίκιο πολύ πιο ελκυστικό, προμηνύοντας νέο κύμα εξόδου τους επόμενους μήνες.
Πρωταγωνίστριες περιοχές
Οι τρέχουσες αναλύσεις φορέων όπως η ΠΟΜΙΔΑ, σε συνδυασμό με τα φετινά στοιχεία της AirDNA και της Grant Thornton, δείχνουν ότι η τάση αυτή εντοπίζεται κυρίως στα μεγάλα αστικά κέντρα με έντονο στεγαστικό πρόβλημα, όπου ο κορεσμός των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχει χτυπήσει κόκκινο. Στην Αθήνα καταγράφονται περίπου 19.100 ενεργές καταχωρίσεις, όμως το πρώτο εξάμηνο του 2026 περίπου 2.000 ιδιοκτήτες έθεσαν οριστικά εκτός πλατφορμών τα ακίνητά τους. Τη διακοπή λειτουργίας τωνAirbnbμε σκοπό τη μακροχρόνια μίσθωση ξεκίνησαν το εμπορικό τρίγωνο, η Πλάκα και το Μοναστηράκι, όπου ο αριθμός των τουριστικών καταλυμάτων άρχισε να υποχωρεί από τις 3.500 ενεργές καταχωρίσεις, καθώς το κυβερνητικό πάγωμα στις νέες άδειες περιόρισε δραματικά τη δυναμική της περιοχής.
Αμέσως μετά ακολούθησαν το Κουκάκι και η περιοχή Μακρυγιάννη με περισσότερα από 1.200 καταλύματα, ο Νέος Κόσμος, που αγγίζει τις 1.100 καταχωρίσεις λόγω της εγγύτητάς του στο μετρό, και το Παγκράτι που μετρά πλέον πάνω από 1.000 ενεργάAirbnb. Αντίστοιχα υψηλή πυκνότητα εμφανίζουν τα Εξάρχεια και η Νεάπολη με 950 ακίνητα, το Θησείο και τα Πετράλωνα που συγκεντρώνουν περίπου 850 καταλύματα, ενώ έντονη κινητικότητα επιστροφής παρατηρείται στο Μεταξουργείο και στο Γκάζι. Εκτός πρωτεύουσας, η τάση αυτή εκδηλώνεται δυναμικά στην Α’ Δημοτική Κοινότητα της Θεσσαλονίκης, όπου το ιστορικό κέντρο και τα Λαδάδικα συγκεντρώνουν περίπου 2.800 ενεργές καταχωρίσεις, οδηγώντας την τοπική αυτοδιοίκηση σε αντίστοιχο πάγωμα νέων αδειών.
Παρόμοια είναι η εικόνα σε μεγάλους επαρχιακούς και νησιωτικούς προορισμούς με έντονα προβλήματα στέγασης για δημόσιους λειτουργούς (εκπαιδευτικούς, δικαστικούς και θρησκευτικούς λειτουργούς, στελέχη Ενόπλων Δυνάμεων κ.λπ.) όπως η παλιά πόλη των Χανίων που μετρά πάνω από 700 καταλύματα, καθώς και οι παλιές πόλεις του Ρεθύμνου και της Κέρκυρας. Η υπερσυγκέντρωση αυτή, όπου σε συγκεκριμένα τετράγωνα τα Airbnb ξεπερνούν το 15% με 20% του οικιστικού αποθέματος, αυξάνει κατακόρυφα τον εσωτερικό ανταγωνισμό και πιέζει τις τουριστικές αποδόσεις, ωθώντας τους ιδιοκτήτες στην ασφάλεια του παραδοσιακού ενοικίου.
Κριτήρια φοροαπαλλαγής
Για να κλειδώσουν οι ιδιοκτήτες την πολύτιμη αυτή φοροαπαλλαγή για 36 μήνες, ο νόμος 5246/2025 θέτει πολύ συγκεκριμένα κριτήρια, τα οποία αφορούν τόσο τα πρώην Airbnb όσο και τα κενά ακίνητα. Αρχικά, η κατοικία πρέπει να έχει επιφάνεια κυρίων χώρων έως 120 τ.μ., με προσαύξηση 20 τ.μ. για κάθε εξαρτώμενο τέκνο πάνω από τα δύο. Οσον αφορά το ιστορικό της βραχυχρόνιας μίσθωσης, το ακίνητο πρέπει να ήταν δηλωμένο και να το διέθετε ο ιδιοκτήτης του αποδεδειγμένα για βραχυχρόνια μίσθωση κατά το προηγούμενο έτος. Αν το ακίνητο δεν ήταν Airbnb αλλά κλειστό, πρέπει να αποδεικνύεται από το έντυπο Ε2 ότι ήταν δηλωμένο ως κενό ή σε αδράνεια για τουλάχιστον 3 συνεχή φορολογικά έτη, οπότε για μισθωτήρια του 2026 ελέγχονται τα έτη 2023, 2024 και 2025.
Επιπλέον, η νέα σύμβαση πρέπει να είναι τουλάχιστον τριετούς διάρκειας για χρήση κύριας κατοικίας, ενώ εξαίρεση με ελάχιστο όριο 6 μηνών ισχύει μόνο για ειδικές κατηγορίες δημοσίων υπαλλήλων, όπως γιατροί, εκπαιδευτικοί ή ένστολοι. Το μισθωτήριο πρέπει να υποβληθεί ηλεκτρονικά στην πλατφόρμα της ΑΑΔΕ εντός των προβλεπόμενων προθεσμιών, με τη ρύθμιση να καλύπτει πρώτες μισθώσεις που υπογράφονται αυστηρά έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Τέλος, ισχύει αυστηρή ρήτρα πρόωρης λύσης, καθώς αν εντός της τριετίας ο ενοικιαστής αποχωρήσει, ο ιδιοκτήτης έχει περιθώριο τριών μηνών να βρει νέο ενοικιαστή για να μη χάσει την απαλλαγή. Αν το ακίνητο κενωθεί και από τον δεύτερο ενοικιαστή, η φοροαπαλλαγή χάνεται οριστικά, ενώ αν ο ιδιοκτήτης επιστρέψει το ακίνητο σε καθεστώς Airbnb πριν περάσουν τα τρία χρόνια, η φοροαπαλλαγή αίρεται αναδρομικά και επιβάλλονται οι ανάλογοι φόροι.
Παράδειγμα κέρδους
Για να γίνει αντιληπτό το μέγεθος του οφέλους, αρκεί ένα απλό παράδειγμα με βάση την ισχύουσα φορολογική κλίμακα. Ενας ιδιοκτήτης που εκμισθώνει το διαμέρισμά του προς 600 ευρώ τον μήνα εισπράττει ετήσιο εισόδημα 7.200 ευρώ. Υπό κανονικές συνθήκες, το ποσοστό αυτό φορολογείται με συντελεστή 15% στην πρώτη κλίμακα, που μεταφράζεται σε φόρο 1.080 ευρώ τον χρόνο. Με την εφαρμογή της τριετούς φοροαπαλλαγής, ο ιδιοκτήτης αυτός έχει μηδενικό φόρο, κερδίζοντας καθαρά 1.080 ευρώ ετησίως, δηλαδή συνολικά 3.240 ευρώ στην τριετία.
Αν το ενοίκιο είναι υψηλότερο, για παράδειγμα 1.100 ευρώ τον μήνα, το ετήσιο εισόδημα αγγίζει τα 13.200 ευρώ και το όφελος εκτοξεύεται. Το τμήμα του εισοδήματος πάνω από τα 12.000 ευρώ φορολογείται με 35%, οπότε ο κανονικός ετήσιος φόρος θα ήταν 2.220 ευρώ. Με τη νέα ρύθμιση, ο ιδιοκτήτης γλιτώνει 2.220 ευρώ κάθε χρόνο, εξοικονομώντας συνολικά 6.660 ευρώ μέχρι το τέλος της τριετίας. Αυτό το οικονομικό μαξιλάρι, σε συνδυασμό με την εξάλειψη των καθημερινών εξόδων καθαριότητας, διαχείρισης και των κρατήσεων στις πλατφόρμες (που συχνά αγγίζουν το 15%-20% των εσόδων), καθιστά τη μακροχρόνια μίσθωση την πιο ασφαλή και προσοδοφόρο επιλογή για το 2026.
Στεγαστικά προγράμματα 2026
Να σημειωθεί ότι το στεγαστικό ζήτημα και η ενίσχυση της προσφοράς κατοικιών αποτελούν την αιχμή της κρατικής πολιτικής. Η κυβέρνηση έχει θέσει σε εφαρμογή ένα μεγάλο πακέτο προγραμμάτων που εστιάζει στην αγορά πρώτης κατοικίας, στην ενεργειακή αναβάθμιση και στην άμεση αξιοποίηση κλειστών ακινήτων στην αγορά.
Το ενδιαφέρον των πολιτών μονοπωλεί το πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ», το οποίο καταγράφει τεράστια απορρόφηση. Για όσους ενδιαφερομένους έχουν ήδη λάβει προέγκριση αλλά δεν πρόλαβαν να υπογράψουν το τελικό συμβόλαιο αγοράς, η προθεσμία συμβασιοποίησης των χαμηλότοκων δανείων έχει παραταθεί επίσημα μέσω της Ελληνικής Αναπτυξιακής Τράπεζας έως τις 31 Αυγούστου 2026, προσφέροντας μια σημαντική ανάσα για την εύρεση κατάλληλου ακινήτου.
Παράλληλα, τρέχει το πρόγραμμα «Ανακαινίζω 2026», το οποίο ξεκίνησε με την έκδοση του σχετικού ΦΕΚ. Αποτελεί μεγάλη καινοτομία, καθώς πλέον δεν απαιτούνται αποκλειστικά ενεργειακές παρεμβάσεις, όπως αλλαγή κουφωμάτων ή μόνωση. Το μεγαλύτερο μέρος της επιδότησης, η οποία μπορεί να αγγίξει έως και το 90% με μέγιστο ποσό τα 36.000 ευρώ, καλύπτει πρακτικές λειτουργικές εργασίες, όπως ανακαίνιση μπάνιου, κουζίνας, υδραυλικών και ηλεκτρολογικών εγκαταστάσεων. Η διαδικασία υποβολής γίνεται ηλεκτρονικά μέσω της έκδοσης βεβαίωσης επιλεξιμότητας στοgov.gr, με το σύστημα να τηρεί αυστηρή σειρά χρονικής προτεραιότητας.
Ταυτόχρονα, το πρόγραμμα «Ανακαινίζω – Νοικιάζω» παραμένει ενεργό, προσφέροντας επιδότηση 60% έως το ποσό των 8.100 ευρώ για την επισκευή κενών διαμερισμάτων, με τη νομική υποχρέωση αυτά να διατεθούν στη συνέχεια για μακροχρόνια μίσθωση τουλάχιστον τριών ετών. Για την ενεργειακή θωράκιση, ολοκληρώνεται ο σχεδιασμός για τη νέα γενιά του «Εξοικονομώ 2026» με χρηματοδότηση από το Κοινωνικό Κλιματικό Ταμείο, η οποία αναμένεται να ανοίξει για αιτήσεις εντός του δεύτερου εξαμήνου του έτους για την κάλυψη 62.000 κατοικιών.
Τέλος, στον τομέα της κοινωνικής στέγασης, υλοποιείται το πρόγραμμα «Χτίζω και Νοικιάζω», μέσω του οποίου το κράτος δίνει κίνητρα σε κατασκευαστές να αξιοποιήσουν αδρανή δημόσια οικόπεδα, με αντάλλαγμα τη διάθεση τουλάχιστον του 30% των νέων διαμερισμάτων με προσιτό, ελεγχόμενο ενοίκιο.
www.real.gr
