Mε το ράλι στις τιμές των ακινήτων να συνεχίζεται και το στεγαστικό πρόβλημα να οξύνεται, η κυβέρνηση προσανατολίζεται να παγώσει τις αλλαγές στις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων το 2027 και παράλληλα σχεδιάζει να παρατείνει για ένα ακόμη έτος την αναστολή του ΦΠΑ 24% στα νεόδμητα ακίνητα και του φόρου υπεραξίας 15% στις μεταβιβάσεις ακινήτων από φυσικά πρόσωπα. Aν και δεν έχουν ληφθεί ακόμα οι οριστικές αποφάσεις, όπως προκύπτει σύμφωνα με τα σημερινά δεδομένα, η μόνη σίγουρη αλλαγή του 2027 θα είναι το τέλος τοπικής ανάπτυξης, ο «δημοτικός ΕΝΦΙΑ», που θα αντικαταστήσει το τέλος ακίνητης περιουσίας και τον φόρο ηλεκτροδοτούμενων χώρων, που καταργούνται στο τέλος του 2026. Ωστόσο, από το 2021 μέχρι και το τέλος του 2025, οι τιμές των ακινήτων έχουν σημειώσει εντυπωσιακή άνοδο, σε πολλές περιπτώσεις άνω του 60%. Αυτό σημαίνει ότι μια νέα αναπροσαρμογή το 2027 θα μπορούσε να οδηγήσει αναπόφευκτα σε σημαντική αύξηση των τιμών ζώνης, ιδιαίτερα σε αστικά κέντρα, τουριστικές περιοχές και ζώνες υψηλής ζήτησης, με την αύξηση να μεταφράζεται σε υψηλότερους φόρους για τους ιδιοκτήτες.
Παράλληλα, η αναστολή των δύο φορολογικών μέτρων λειτουργεί συμπληρωματικά στην αγορά ακινήτων. Η αναστολή του ΦΠΑ μειώνει το κόστος για τον αγοραστή νεόδμητου ακινήτου, ενώ η αναστολή του φόρου υπεραξίας μειώνει τη φορολογική επιβάρυνση του πωλητή. Και τα δύο αποσκοπούν στην ενίσχυση των συναλλαγών, στη στήριξη της οικοδομής και στη διατήρηση της κινητικότητας στην αγορά. Ωστόσο, για να έχουν ουσιαστικό κοινωνικό αποτέλεσμα πρέπει να συνδυαστούν με μέτρα που αυξάνουν την προσφορά κατοικιών και συγκρατούν τις εμπορικές τιμές.
Ο σχεδιασμός
Σύμφωνα με τον σχεδιασμό του οικονομικού επιτελείου:
Παγώνουν οι παρεμβάσεις στις αντικειμενικές τιμές των ακινήτων για το 2027. Η τελευταία αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών έγινε τον Ιούνιο του 2021 και εφαρμόστηκε από την 1η Ιανουαρίου 2022. Ωστόσο, σήμερα οι εμπορικές τιμές έχουν αυξηθεί σημαντικά, σε πολλές περιοχές έως και περίπου 60%. Εάν οι νέες αντικειμενικές αξίες προσαρμοστούν πλήρως στις τιμές της αγοράς, οι ιδιοκτήτες ακινήτων ενδέχεται να επιβαρυνθούν με αυξημένους φόρους, οπότε και το 2027 θα μείνουν ως έχουν. Το υπουργείο Οικονομικών προωθεί τη δημιουργία ενός νέου αυτοματοποιημένου συστήματος υπολογισμού των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων σε όλη τη χώρα, με στόχο να τεθεί σε λειτουργία το επόμενο έτος. Μέσω του συστήματος αυτού, οι τιμές ζώνης θα μπορούν να αναπροσαρμόζονται με βάση τις πραγματικές εξελίξεις στην αγορά ακινήτων. Εφόσον η κυβέρνηση αποφασίσει την εφαρμογή της αναπροσαρμογής, οι νέες αντικειμενικές αξίες θα ισχύσουν από το 2028. Στην πράξη, όταν οι εμπορικές τιμές πώλησης αυξάνονται, θα αυξάνονται αντίστοιχα και οι τιμές ζώνης. Αντίθετα, σε περιοχές όπου καταγράφεται πτώση των τιμών, οι αντικειμενικές αξίες θα μειώνονται. Με αυτόν τον τρόπο επιδιώκεται η μεγαλύτερη σύνδεση των φορολογικών τιμών με την πραγματική εικόνα της αγοράς.
Καθοριστικό ρόλο στο νέο σύστημα θα έχει η ολοκλήρωση του Μητρώου Ιδιοκτησίας Ακινήτων και η διασύνδεσή του με το Κτηματολόγιο. Μέσα από αυτή τη διαδικασία, η φορολογική διοίκηση θα έχει σαφέστερη εικόνα για την ακίνητη περιουσία των πολιτών, είτε πρόκειται για διαμερίσματα, οικόπεδα ή αγροτεμάχια. Παράλληλα, θα συγκεντρώνονται στοιχεία όπως οι τιμές αγοραπωλησίας και τα μισθώματα των ακινήτων.
Ηδη έχουν γίνει τα πρώτα βήματα με την αναβάθμιση της πλατφόρμας valuemaps.gov.gr, η οποία λειτουργεί ως ψηφιακός χάρτης του συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού αξιών ακινήτων. Μέσω της πλατφόρμας εμφανίζονται οι ζώνες, οι τιμές εκκίνησης, οι συντελεστές αυξομείωσης, οι σχετικοί χάρτες και οι πίνακες τιμών, ενώ παρέχεται και δυνατότητα υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας ενός ακινήτου.
Το επόμενο στάδιο είναι η ολοκλήρωση του πληροφοριακού συστήματος μαζικών εκτιμήσεων αξιών ακινήτων. Το σύστημα αυτό θα βασίζεται σε στατιστικά μοντέλα και θα αξιοποιεί δεδομένα από δημόσιους φορείς, κτηματικές υπηρεσίες, την Τράπεζα της Ελλάδος, συμβολαιογράφους, την πορεία των ενοικίων και ιδιωτικές εταιρείες real estate.
Παράλληλα, παρατείνεται η αναστολή του ΦΠΑ 24% στα νεόδμητα ακίνητα που αποτελεί ένα από τα πιο σημαντικά φορολογικά μέτρα τα οποία έχουν ληφθεί τα τελευταία χρόνια για την ενίσχυση της αγοράς ακινήτων και της οικοδομικής δραστηριότητας. Κανονικά, η πώληση νεόδμητων ακινήτων από κατασκευαστή υπαγόταν σε ΦΠΑ, γεγονός που αύξανε σημαντικά το τελικό κόστος για τον αγοραστή. Με την αναστολή του φόρου, ο αγοραστής δεν επιβαρύνεται με ΦΠΑ 24%, αλλά με φόρο μεταβίβασης ακινήτου, ο οποίος ανέρχεται σε 3%. Αν ένα νεόδμητο διαμέρισμα έχει αξία 200.000 ευρώ, η επιβολή ΦΠΑ 24% θα αύξανε την τελική επιβάρυνση κατά 48.000 ευρώ, ανεβάζοντας το συνολικό κόστος στα 248.000 ευρώ.
Αντίθετα, με την αναστολή του ΦΠΑ και την εφαρμογή φόρου μεταβίβασης 3%, η φορολογική επιβάρυνση περιορίζεται στα 6.000 ευρώ και το συνολικό κόστος διαμορφώνεται στα 206.000 ευρώ. Η αναστολή του ΦΠΑ σε συνδυασμό με την απαλλαγή πρώτης κατοικίας μπορεί να οδηγήσει σε πολύ χαμηλή ή ακόμη και μηδενική φορολογική επιβάρυνση. Αυτό διευκολύνει τα νέα νοικοκυριά, τα οποία συχνά δυσκολεύονται να καλύψουν όχι μόνο την αξία του ακινήτου, αλλά και τα πρόσθετα έξοδα της μεταβίβασης.
Ακόμη, θα δοθεί παράταση για ένα ακόμα έτος της αναστολής του φόρου υπεραξίας 15% στις μεταβιβάσεις ακινήτων από φυσικά πρόσωπα. Ο φόρος υπεραξίας αφορά το κέρδος που προκύπτει όταν κάποιος πουλά ένα ακίνητο σε υψηλότερη τιμή από εκείνη στην οποία το απέκτησε. Αν, για παράδειγμα, ένας ιδιώτης είχε αγοράσει ένα ακίνητο 120.000 ευρώ και το πουλούσε 180.000 ευρώ, θα υπήρχε υπεραξία 60.000 ευρώ. Αν ο φόρος εφαρμοζόταν κανονικά, ο πωλητής θα επιβαρυνόταν με φόρο 15% επί της υπεραξίας, δηλαδή με ένα σημαντικό ποσό. Με την αναστολή, όμως, ο ιδιώτης πωλητής δεν πληρώνει φόρο για το κέρδος αυτό.
Η αναστολή του φόρου υπεραξίας έχει μεγάλη σημασία για τη λειτουργία της αγοράς, επειδή αφαιρεί ένα αντικίνητρο για την πώληση ακινήτων. Αν ο φόρος εφαρμοζόταν, αρκετοί ιδιοκτήτες ίσως ανέβαλλαν την πώληση, περιμένοντας ευνοϊκότερο φορολογικό καθεστώς, ή θα προσπαθούσαν να μετακυλίσουν τη φορολογική επιβάρυνση στον αγοραστή μέσω υψηλότερης τιμής. Αυτό θα μπορούσε να περιορίσει την προσφορά ακινήτων και να ενισχύσει ακόμη περισσότερο την άνοδο των τιμών. Αντίθετα, με την αναστολή του φόρου, η μεταβίβαση γίνεται πιο απλή και οικονομικά πιο συμφέρουσα για τον πωλητή, γεγονός που βοηθά στη διατήρηση της κινητικότητας της αγοράς.
Η αναστολή του φόρου υπεραξίας στηρίζει τη ρευστότητα της κτηματαγοράς. Οι ιδιοκτήτες έχουν μεγαλύτερο κίνητρο να διαθέσουν ακίνητα προς πώληση, ενώ οι συναλλαγές δεν επιβαρύνονται με πρόσθετη φορολογική αβεβαιότητα. Αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό σε μια αγορά που οι εμπορικές τιμές έχουν αυξηθεί πολύ σε σχέση με το παρελθόν. Πολλοί ιδιοκτήτες θα εμφάνιζαν θεωρητικά μεγάλη υπεραξία όχι απαραίτητα επειδή έκαναν κάποια επενδυτική κίνηση, αλλά επειδή συνολικά οι τιμές στην αγορά ανέβηκαν.
Από την 1η Ιανουαρίου 2027 επιβάλλεται σε όλους τους ιδιοκτήτες ακινήτων το τέλος τοπικής ανάπτυξης το οποίο θα αντικαταστήσει το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ) και τον Φόρο Ηλεκτροδοτούμενων Χώρων (ΦΗΧ). Για τον υπολογισμό της αξίας των ακινήτων λαμβάνονται υπ’ όψιν τα τετραγωνικά μέτρα, το ύψος της τιμής ζώνης και ο συντελεστής παλαιότητας. Στις περιοχές όπου δεν έχει γίνει καθορισμός της τιμής των ακινήτων με αποφάσεις του υπουργού Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, ο υπολογισμός της αξίας τους γίνεται με απόφαση του δημοτικού συμβουλίου, το οποίο λαμβάνει υπ’ όψιν και τα τηρούμενα στην αρμόδια φορολογική Αρχή στοιχεία καθώς και τα στοιχεία των άλλων μητρώων που τηρούνται και παρέχονται στους δήμους. Τα τελικά ποσά του τέλους τοπικής ανάπτυξης, τα οποία θα εισπράττονται μέσω των λογαριασμών ηλεκτρικού ρεύματος, θα καθοριστούν με βάση τον συντελεστή που θα επιλέξει κάθε δήμος, ο οποίος κυμαίνεται από 0,3‰ έως 0,7‰. Υπόχρεος πληρωμής θα είναι κάθε ιδιοκτήτης και κάθε επικαρπωτής ή νομέας ακινήτου. Σε περίπτωση που ο λογαριασμός ηλεκτρικού ρεύματος επιβαρύνει τον ενοικιαστή ακινήτου, υπόχρεος πληρωμής θα είναι ο ενοικιαστής, αλλά στη συνέχεια το ποσό του ΤΤΑ θα αφαιρείται από το μηνιαίο ενοίκιο.
Το ΤΑΑ θα επιβαρύνει:
- Τα πάσης φύσεως ακίνητα που βρίσκονται εντός εγκεκριμένου σχεδίου πόλεως ή εντός των ορίων οικισμών υφιστάμενων προ του έτους 1923 ή εντός ορίων οικισμών πληθυσμού κάτω των 2.000 κατοίκων.
- Τα κάθε είδους κτίσματα που βρίσκονται εκτός του εγκεκριμένου σχεδίου πόλεως ή εκτός ορίων οικισμών υφιστάμενων προ του έτους 1923 ή εκτός ορίων οικισμών πληθυσμού κάτω των 2.000 κατοίκων. Σε αυτήν την περίπτωση, για τον υπολογισμό της αξίας λαμβάνεται υπ’ όψιν, από το δημοτικό συμβούλιο, η αξία των κτισμάτων συν την αξία της διπλάσιας έκτασης από εκείνης που καταλαμβάνουν τα κτίσματα.
- Το δικαίωμα υψούν («αέρας»), εφόσον έχει συμπεριληφθεί σε συμβόλαιο μεταβίβασης ακινήτου και όπως καταγράφεται σε αυτό.
